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商品房与“房商品”的逻辑疑心
时间:2013年05月02日信息来源:不详点击: 加入收藏 】【 字体:

中国住房题目的最大症结在于:把商品房当成了“房商品”。不改变住房的商品属性而打压房价,并不具备逻辑意义。地皮价格高、建设成本高、交易成本高、市场需求大而要房价便宜,就像面包要卖得比面粉便宜,这不吻合市场规律。

商品房与“房商品”的逻辑疑心

◎王曙光

这个题目是我在10年前就提出来的。

近些年来,住房题目一向成为公众最关心和揪心的题目之一,无论是有房者照旧无房者,都投入了聚焦性关注。这充分说明民生题目在全社会的价值排位。

住房,既是民生必需,又是财产。当这两种属性交融在一路的时候,我们必须有清晰的价值判断,不能让房产成为听其自然的混血儿,一味跟着市场走。作为世界上人口最多的国家,既面临着人多地少的长期矛盾,又处在城市化快速发展期、大量农村人口进入城市这个实际流向中,住房题目的原始设计,毫无疑问,必须以解决人的居住需求为基本出发点。

客观地说,在计划经济时期,我们较好地把握了这个出发点,用低成本解决了城市居民的低条理居住需求。虽然彼时大家住得都并不好,但由于住房没有成为“房产”,这种用建筑材料围合起来的闭合空间,不具备财产意义上的交易性,既不用考虑投资更不可能谋利,因而表现了当时的低水平公平。

改革开放后,随着社会环境的转变和生产力水平的进步,以及人们日益增加的生活需求,在住房制度改革方面,上世纪九十年代推出的商品房制度,变分房为购房,“财产权”极大地刺激了消耗者对住房的购买需求和房地产业的发展。也是客观地说,通过改革,大部分城市居民的居住水平有了大幅度提拔,城市形象有了大幅度提拔,并且,房地产作为经济支柱产业之一,无论从开发照旧消耗,都为中国的GDP 总量成为世界第二提供了相称比例。但是,房地产的“商品性子”有点像高速运转的偏心轮:一方面是它的快速发展刺激了消耗,另一方面,它的快速发展打破了均衡,离住房的基本价值也渐行渐远。 

这种高速运转的凸起题目是,住房的社会公平性和均衡性被打破了——  一是在人均享有民生权利上的失衡:有钱才能买房,无钱只能想房;二是在居住和投资价值上的失衡:房产成了最保值和增值的商品;三是在劳动价值上的失衡:工作一辈子不如买房一会儿(买房卖房的收益远远超过劳动收益);四是在经济结构比重上的失衡:地皮财政成为许多地方最紧张的经济来源。

显而易见,中国住房题目的最大症结在于:把商品房当成了“房商品”。

房价为什么像一个皮球,越拍越高?这是由于我们并没有解决“房商品”的属性。住房的财产属性前置,交易价值显明。也就是说,住房并没有坚守“居住”这一基本功能,在财产层面上的保值和增值功能非理性放大,从商品投资乃至滑向谋利。

任何商品的价格,取决于市场需求,同时,也受生产成本以及交易成本的影响。假如一个商品既有凸起的市场需求,又要承担高额的生产和交易成本,其价格肯定低不下来。因此,住房一旦滑向为商品,价格的走高就是大势所趋——首先,无论是城市人口照旧农村人口的转移,都是刚性需求的细胞,随着城市化进程,这种需求只会增长而不会消减;其次,住房建设成本也越来越高,从飞涨的地皮价格,到建筑材料和民工劳动力成本,无不周全攀升;再次,交易成本的一起走高,各种新老交替的交易税费,都推动了二手房的价格,最终成为购房者伟大的负担;当然,还有通货膨胀的影响,以及谋利炒作……

以往很多调控措施,都指望使房价降下来,但在壮大的市场惯性面前,这些单点政策落地实效为何微乎其微,甚至“组合拳”也难长期见效?

假如我们深入解剖住房题目的肌理,就不难发现:不改变住房的商品属性而打压房价,并不具备逻辑意义。地皮价格高、建设成本高、交易成本高、市场需求大而要房价便宜,就像面包要卖得比面粉便宜,这不吻合市场规律。

再分析购房群体:在一些大城市,为什么那么多工薪阶层不顾统统宁可做房奴也要去买房?这是由于仅靠工资收入,直面节节高的房价和物价,你就会很快成为这个城市的弱势群体,只有购房才能获得城市居民地位上的支持点。也就是说,相称多的人是属于“被买房”、“被投资”一族。而连工薪族都加入了购房大军,面对如许的市场需求,房价还会低下来吗?

那么,如何解决以上疑心呢?我提出四点参考:

一是让商品房走出“房商品”误区。不能把住房等同于通俗商品,从民生公共产品角度来看待住房,使住房渐渐回归居住本质和公平享有。“人有房居”,这是根本。

二是积极消化空置房。积极的政策应尽快消化现有空置房,包括待售房和二手房, 对二手房大幅降低交易成本,促使大量空置房尽快流转,既知足刚性需求,也兑现投资收益,包括可考虑由当局回购二手房作为保障性住房。“房有人居”,这是重心。

三是辩证地看房价。从房价形成的综合因素调控,分外要结合CPI指数的实际进行分析,从而得出房价参考值,而不是主观的意志调控;

四是审慎对待保障性住房的地皮供给。不宜以大量新地皮的供给来“打压”房价,而应先消化空置房作为保障性住房的房源,再推出新地皮,以保证国家地皮的集约使用。

有人说,在中国最赢利的产业是房地产,但我们也要客观地看到,最不容易做的也是房地产——面临国际国内复杂多变的经济形势,谁能将企业办成“百年基业长青树”?作为资金密集型企业,处在金融危急的风口浪尖,其风险压力常人难以体验。买房不容易,卖房也不容易,民生题目必要共识才能共赢。

住房这个复杂题目的解决,是对社会管理水平的紧张挑衅,必要全社会的高度伶俐。我信赖,在市场和计划之间,“力度”要有前提;同时,政策也不会对购房者和房地产业采用“拍苍蝇”式的体例进行“袭击”,由于这不吻合社会管理的科学性,更不是在民生题目上的社会管理创新。

民众期待、当局期待、开发商期待、银行期待是一个团体,以上多方组成一个圆,这才是我们共同的社会价值。(作者系浙江省浙商研究会实行会长、浙江大学CCE中间副主任)

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