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戚金兴: 地产翘楚的“四维裂变”
时间:2018年07月19日信息来源:浙江新闻客户端点击: 加入收藏 】【 字体:

导语

2018日程过半,业界目光开始聚焦滨江的千亿进度。千亿放在当下的中国地产市场,其实并不是一个骇人的数据,但千亿背后的质量和内容,却少有人关注。
信马由缰易,收放自如难。冲击规模不是最难的事,相比对销售额的简单追求,滨江显然更看重品质和效益的同步增长,内功的锤炼升级,和口碑依然保持一流。
“货值、资金、管理、团队,四个维度的裂变。”抛却名声之累,过程中的修炼,才是滨江的题中之义。
60个运作项目、7-8成优良级别、63%净资产有息负债、1100亩养老储备……天生对数字敏感的戚金兴,以数据链接滨江的过去、现在和未来,在规模和效益间做着精密的校准,为企业布局更长远的未来。
行业热潮翻滚,变幻的声浪攫取大部分人的注意力。戚金兴信奉的是,在自己身上克服自己。

戚金兴: 地产翘楚的“四维裂变”

NO.1

优化合作 “偏科生”修炼成“地产翘楚”

6月6日,华家池华幕交付,结束销售历程。滨江经验,则仍被业界反复窥探:同区域三盘中,如何以成本最低做到品质最好,销售最快,溢价最多,客户满意度最高?

这样的能力显然不是一朝一夕可练就。于是几乎所有到杭州掘金的开发商,都想绑上滨江这个“流量担当”。

杭州三个百亿级项目,滨江已合作参与两个,奥体M-04地块,工程建设将由滨江操盘,并提供后端物业管理。两个百亿项目的联姻对象信达和保利,先前与滨江合作的壹品和翡翠海岸,已在市场中收获高度美誉和可观的利润。

名声流传出去,外地项目,纷纷找上门来。布局杭州外,滨江通过合作进入江苏、江西两省市场,省内则开辟宁波、台州、温州、湖州四个市场。深圳位于浪口屋村和南方报业的三个项目,按序推进,步履不停,年底可实现开工。

“聚焦杭州,深耕浙江、辐射华东,关注三个游击区”的全国性版图,以10余城的齐头并进,勾勒得愈发清晰。

2018年上半年,滨江以壹品、江南名府、同协金座三大新品齐售,创下150亿+销售业绩,位列杭州操盘榜亚军。相比略为缓慢的销售节奏,合作和拿地才是滨江上半年的关键词。

“6月15日拍下萧山市北地块,今年已新增项目19个,运作中项目共计60个。下半年还要新增11个,相对轻松。”戚金兴回溯,去年同期,滨江新增项目是2个,全年增量20个。

今年上半年,滨江拿地重心仍在杭州,以竞拍、合作、旧改新增9个项目,占新增量的半壁江山,遍布于钱江世纪城、大江东、三墩等热门板块,千亿大本营得到夯实。

过去25年,滨江赢得过诸多荣誉, “最红合伙人”,“中国房产品牌领导者”、“中国高端楼盘品质标准制定者”……外界给的标签亦是行业的认可。戚金兴却怀有遗憾:“微利和保本项目多,利润摊薄,偏科严重。” 他始终警醒,没有利润的规模只是骷髅画皮。

经过两年转型布局,告别凭“蛮力”增量的年代,滨江着手对合作进行优化。合作对象基本圈定全国排名前20地产商,合作项目的筛选,以 “成本利润率”为重要指标。

2016年至今新增的52个滨江项目,以当下市场价格体系评测,成本毛利润率达50%以上优良级别的项目,占比在7-8成左右。这意味着,同等产值下,收益大幅度提升。

市场火热,行业里赚钱的那些技法,戚金兴都懂,抵抗诱惑的自我交战中,他显现一贯的锋芒与淡定:“不以增加负债来放大权益。” 在全国TOP100房企中,除香港九龙仓,滨江的净资产有息负债是最低的,仅为63%。忍受短期的痛苦,是为了走更长期的路。

冲击规模的同时又能追求效益的企业,凤毛麟角。戚金兴以他教父式的杀伐决断,一面大幅度提升盈利能力,一面严控净资产有息负债率,滨江修炼成为门门功课优异的“学霸”,进而脱颖成地产界翘楚。

NO.2

内在生长 “四个问号”聚合为“四大核能”

两年前,初次踏上千亿征程的滨江,画了四个问号:优质项目如何持续获得?资金如何周转支撑?品质如何继续提升?团队管理如何匹配?

以归零心态出发,扩张规模之时,滨江潜心内在的锤炼和革新。这四个问号,如今,戚金兴都有了答案。

合作为抓手。运作中的60个项目,合作开发的有55个。上半年外地新增的10个项目,也全部以合作囊获,厚积薄发的势能力不可挡。合作“巧力”应用游刃有余,戚金兴直言,合作项目越来越多,越来越好,合作愉快。

如果说过去滨江的优势是由产品品质的细节一点点打磨堆积,如今滨江的势能则是由输出品牌借力合作爆发出来。自有率的低下,事实上正是高品牌溢价的注解。合作仍将是滨江增储的主抓手。

销售为主导。今年上半年,快节奏的货值囤积,消耗了滨江大量现金。同时,销售项目少,补给不足。“贷款为主销售为辅”的阶段性财务状况甚至一度被放大解读为“现金流危机”。

这样的状况,将在下半年逆转。“今年可售的新项目是30个,上半年杭州才开了四个。”下半年启动销售重头戏的滨江,将按资金回笼的方式和速度,执行奖惩标准化。目标是以销售回笼为主做好资金周转。

管理标准化。个人招聘标准化、财务标准化、销售标准化、工程进度标准化、品质标准化、项目跟投标准化……7月始,一系列标准,大刀阔斧地在滨江内部执行。两级化扁平管理体制过度到更现代的企业管理模式,其激发的企业活力,等待发酵。

早在2001年,滨江就启动了品质建设,2007年建立产品标准化,2017年再度升华。15个系列精装标准,7个系列环境标准,现在的滨江产品库就像乐高积木库,任何定位的产品,只要打开产品库,搭配什么外立面,什么精装标准,立马就有了雏形。标准化不仅丰富了产品体系,提高了合作效率,并保证品质的稳定。

团队精英化。“来滨江工作的一线从业人员多了,优秀的工程师特别愿意加入滨江。”团队迅速扩容,团队精英化,提升整体职业素养和战斗力,是被重点勾选的工作选项。

以高于同行的薪酬条件将行业中的精英聚集起来,按严格的标准化分级管理,加强培训。对老员工则给予鞭策和激励,员工幸福共享计划采用集团“食补”办法,让企业利润共同分享,这样的福利,放眼行业,是足够优厚的。

地、钱、人、管理、产品、品牌……所有相加,才是滨江手握的盘面。

NO.3

布局十年 遨游两大“蓝海”计划

规模拾级而上,合作渐入佳境,效益提升,管理优化、团队稳定……市场给了滨江底气。戚金兴欣慰是,主营业务堆积的肥沃土壤,让下一个十年扎下了深厚根基。

未来十年,滨江将有能力去遨游长租、养老这两片“蓝海”。

2017年,杭州城市更新的风口上,滨江储备了近200万方旧改项目,顺势而为的滨江启动了长租市场,冀望10年内做到杭州长租市场第一。

今年上半年,“暖屋”公司成立,滨江长租业务班子组建完成,并完成4套系列标准化的长租公寓样板体系。滨粉们的选项卡上,马上可以新添一项“豪宅长租公寓”。

刚过去的6月,戚金兴带高层团队去了趟日本,学习主题是养老。2018年学习,2019年组建团队,2020年实施运营。养老产业的计划表正式提上滨江日程。

进军养老地产,一要土地资源,二要管理和服务,三要医疗保障。戚金兴深思熟虑的结论是,嫁接养老产业,滨江是独具优势的。

临安天目山、湖州太湖边、杭州湘湖边、千岛湖边……滨江持有的优质土地,是发展养老产业最天然的土壤,滨江初步的打算是,拿出1100亩,用于养老产业。

“国内一南一北,七个地方。”养老版图,省内瞄准的还有舟山。全国布局,南面是海南,北面选择大连、青岛、或秦皇岛、北戴河。西雅图已有项目立足,敢为人先的戚金兴想着,西雅图、澳大利亚、泰国、北海道、冲绳,都是理想的养老选择。

“服务和管理也是滨江强项,医疗资源已和省内两家甲级医院取得联系,并准备合作。”滨江已有具体构想,项目配置医生、护士和药房,小病当地解决,中病远程治疗,大病设置绿色通道。

“未来十年,是我和企业最重要的节点。” 企业腾飞,需要滨江人的努力,更有赖于行业大势的造就。规模诉求下,运筹帷幕的戚金兴,比局外人看得更远。

在办公室,戚金兴最常做的是研究企业各项指标,好比舞蹈家,每天面镜,并非顾影自怜,而是一再修正追求举重若轻的完美,技巧内化自我之中。走到台前,才有好的心境和动力,“身与物化,意到图成”。


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