对房地产开发商们而言，房屋预售制一旦被取消，是绝对的利空。但传言四起时，他们却个个气定神闲。

　　他们有的是底气。

　　传言盛行的8月2日，地产板块全盘暴跌。截至收盘，苏宁环球跌停，首开股份、招商地产、保利地产跌幅超9%，整个板块跌幅达4.87%，居A股各行业跌幅之首，市值下跌逾400亿元。

　　传言并非空穴来风。7月31日，胡锦涛总书记在中共中间政治局会议上，明确透露表现要坚定不移实行房地产调控政策。有新闻称，中国社会科学院财经战略研究院23日发布的《中国住房发展(2012年中)报告》(下称《报告》)亦在该政治局会议上宣讲。《报告》的紧张内容，就是预警半年后房价存在报复性反弹风险，建议取消对首套房的贷款优惠利率。

　　面对股票市场的恐慌气氛，素以房地产商利益代言人自居的任志强首先站了出来，斩钉切铁地宣称取消房屋预售制度没有可能性。对此论调，利益链条众生拥护者众。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰等人高声宣称，如今取消预售无异于谋杀整个房地产行业，会对下滑的团体经济带来紧张的危险。北京市房地产业协会秘书长陈志等人甚至“语重心长”，预售制对房地产开发商提供了伟大的资金保障，假如取消，开发商资金面临困局，生产能力不够，生产放慢，商品房供给削减，供需关系更加失衡，房价不仅不会下调，反而会继承显明上涨。

　　10多年来，正是在陈云峰们的鼓吹与直接参与下，一方面，房子，这个千百年来供国人安身立命生存繁衍的生活必需品，其消耗属性敏捷退居二线，投资和谋利属性却被急速地无穷放大。伟大的房价泡沫，犹如一座大山，重重地压在了通俗老百姓，尤其是通俗城市白领头上。

　　另一方面，房地产早已“成功”地绑架了中国经济，并成为任志强陈云峰们用来混淆视听与讨价还价的筹码。官方数据注解，从1978年至1998年，房地产占中国GDP的比重一向在2%左右；住房制度改革后，从1998年到2007年的黄金十年，房地产投资每年均以超过20%的速度大幅增加，对GDP的直接贡献率远远超过10%，总贡献率达30%以上。现在，总贡献率更是达到了50%以上。

　　显然，任何一个有识之士，都不能忽视房地产乱象背后隐蔽的伟大风险。当越来越多的民众甚至广大中产阶层都必要不吃不喝艰苦奋斗20多年才能买到一套通俗住宅之际，当世界各国增印数万亿美元货币造成通货膨胀之际，整个社会的消耗意愿和消耗能力无疑都会越来越受到克制和减弱；房地产业对GDP的高贡献率，也越来越难以叫人心安。而大量实体经济的避险资金也进入房地产业火上浇油，一旦泡沫如同万元兰花、万万元普洱茶和亿元红木家具那样破裂，后果将不堪设想。同时，高企的房价吸引大量外围热钱呼啸而来又呼啸而去，不但会加剧人民币升值与房价的动荡，还会危及国家金融系统的安全。是以，勒住房地产这匹狂奔的野马，势在必行。

　　而陈志们的谈吐，更具有十足的诳骗性。这为中国内地的房屋预售制度本质所决定。1994年，中国内地为了扶持开发商，借鉴中国香港的“卖楼花”，建立了具有特色的房屋预售制度。跟中国香港的“卖楼花”相比，内地的房屋预售制度有两个最大特点：一是在交房之前购房者就付出全款，二是购房者的预支款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷极为显明：其一，因为一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，照旧购房者与银行的利益都根本无法保障，实际中出现的大量房屋质量纠纷就源于此；其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证；其三，因为一次性将购房款交给开发商，使得开发商的融资成本极为低廉、门槛很低，开发商不仅白白占用购房者的资金建房，还有心耽误交房的时间，将多余的资金用于开发投资，助涨了房价泡沫。可以说，内地房价暴涨的制度因素有许多，但邪性十足的预售制度是其中最紧张的推手之一。

　　中国社科院经济学博士马光远认为，因为房屋预售制度存在着设计上的缺陷，十多年来，社会各界人士赓续呼吁取消预售制度，回归现房贩卖的主流模式。但是，房屋预售涉及开发商的伟大利益，每一次讨论取消，都遭到开发商的强烈反对。理由之一，假如取消住房预售，房价将会暴涨。这种恐怖的说辞不仅成为反对取消预售的最大理由，而且在没有任何验证的情况下，甚至成为官方反对取消的理由。事实上，取消预售不仅不会推涨房价，反而通过规范开发商的资金来源，在肯定程度上克制房地产泡沫。首先，现房贩卖是国内外住房贩卖的最重要情势。恰恰是那些预售占主流的地区，比如，香港地区，房价才居高不下。执行现房贩卖的，鲜有房价不稳固的；其次，从开发商的资金来源看，“定金和预收款”所占比例已经大为降低，以2011年为例，开发商资金来源83246亿元，定金及预收款为21610亿元，而2011年全国房地产开发投资61740亿元，开发商还有结余资金2万多亿元，正好和购房者预支款的数额差不多；其三，取消预售，并不影响开发商的建设资金，而只是限定了开发商拿着购房者的预支款去囤地，去进一步助推房价；其四，目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米，而商品房的库存也创了历史新高，在这种背景下，取消预售对市场的冲击反而最小。

　　另一组统计数据也间接佐证了马光远的观点：已经宣布年报的75家上市开发商，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

　　“如今是预售制取消的好时机。”马光远对媒体强调，在当前取消预售，不仅不会推涨房价，反而在某种程度上能够从制度上克制房地产泡沫；不仅限定了开发商用多余的资金去囤地囤房，也将一部分竞争力不强的开发商镌汰出市场。中国目前不是开发商太少了，而是太多了。“据不完全统计，全国大大小小的房地产开发企业有6万多家，将那些小的、竞争力不强的开发商镌汰出市场，不仅不会削减住房供给，反而会提拔团体的开发能力”。

　　马光远的观点得到了社会各界的广泛认同。有资深财经观察人士认为，房屋预售制度的最初出炉，是为了让规模偏小、资金紧张不足的开发商敏捷做大。现在，房地产上市企业已近百家，以万科为首的一批开发商，业务收入早已过了万万元大关，可谓财雄势大。可以说，时至今日，房屋预售制度早已圆满完成了其历史使命。而其负面效应，正越来越凸起。

　　浩繁网友和消耗者认为，预售制违反了“一手交钱，一手交货”的交易原则，引发了诸多纠纷和矛盾；近年来多次发生的“房闹”事件，也重要归咎于房屋预售制度：让本身付出房款和拿到房子有一两年的时间差，期间的市场波动为什么要让业主承担？

　　有房地产业内人士也在私下里承认，预售制最大的题目就是其伟大的杠杆效应，开发商的有限资本发挥出伟大的乘数效应，导致房地产行业狂飙式发展，购房者被裹挟到楼市泡沫之中。

　　亦有观点认为，尽管美国、德国和日本等国家也存在房屋预售制度，但是这些国家一向以现房贩卖为主，预售所占的比重极其细小。更为重要的是，消耗者所预支的款项，都是由强有力的第三方所监管，有用地避免了只有中国内地才有的直接归开发商支配所带来的弊端。

　　然而，纵然民意如斯，住建部却再次当仁不让地充当了开发商们的救火队员角色。听听该部有关负责人对媒体的紧急辟谣吧，“并未研究取消预售制度，相干传言属谎言”，多么掷地有声！难怪，房地产观察人士牛刀会直接开骂：“中国的住建部，如今成了中国房地产开发商总部，从不过问居者有其屋，只问在开发商那里能赚多少钱。这个部门存在，是天下人的打趣。”

　　自2012年5月以来，房价已经再次大幅反弹，并渐渐步入10多年来宏观调控“越调房价涨得越高”的恶性怪圈。“地王”也再次一再亮相。

　　这些，跟关于房屋预售制度存废的讨论一道，都好像根本没有把国务院近期向全国各地派出的16路督察组放在眼里。

　　“房地产开发商总部”和那些对宏观调控两面三刀的地方当局，功不可没。(撰稿曹甲清)（和讯网）