据中国指数研究院发布的数据，今年5月份全国百城新建商品住宅平均价格环比由跌转升，一线城市住宅交易成交活跃，部分城市住宅交易价格出现环比上涨，房地产市场出现了显明回暖迹象。但假如以此判断楼市已经走上上升通道，还为时尚早。

　　目前我国楼市库存依然高企，并仍在增长，而房价高企、开发商死不降价也对潜在需求存在显明的克制作用。且随着市场需求短期内集中释放，政策刺激效应持续性存在不确定。因此，楼市回暖态势能否确定仍需进一步观察。

　　当前住宅成交量激增是需求较长时间积累与政策刺激相互碰撞的效果。2014年，全国商品住宅贩卖面积同比降落9.1%。昔时北京商品住宅贩卖面积同比降落16.3%，上海市新建住宅贩卖面积同比降落12.5%。应该看到，房地产市场自觉调整，并未挤出真实市场需求。只不过蔓延市场的观望情绪浓郁肯定程度拉长了住宅需求积累释放的时间。今年以来，在稳固住房消耗政策导向下，国家集中出台了多项政策组合拳措施，积极鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，刺激较长时间积累的市场需求在短期内集中释放。从政策效应情况看，3月30日楼市新政发布后的两个月，一线、二线城市多录得住宅成交量环比大幅上涨。

　　楼市回暖持续性仍存在不确定性。人口拐点、家庭财富配置结构优化、住宅需求收入中枢下移、股票市场持续大幅上涨等因素综合作用，决定了我国住宅投资正渐渐丧失价值。虽然短期内住宅成交量激增，但政策效应持续性存在较大不确定性。

　　一是住宅库存继承增长。截至2015年4月末，全国商品房待售面积继承上升至6.57亿平方米。2015年1-4月全国住宅施工面积41.85亿平方米，同比增加3.2%，注解将来住宅供给总量仍将继承增长。

　　二是存量住宅供给上升。当前各地楼市回暖的一个凸起特性是二手住宅交易量环比激增。据中介机构估计，5月份北京市剔除保障房和自住房后的纯新建商品住宅共成交6064套，而二手住宅网签量达到16627套。虽然二手住宅交易活跃重要受到业务税免征期限缩短政策优惠的驱动，但某种程度上反映出存量住宅上市意愿的明显加强。这一趋势性转变，不仅增长了房地产供给总量的不确定性，而且将对新建商品住宅的去库存化形成伟大冲击。

　　三是现行房价水平对潜在需求克制作用仍较为显明。随着我国住宅需求收入中枢下移，市场潜在需求对房价的写意程度呈现出降落趋势。中低收入人群有限的购买能力释放对房价转变高度敏感。分外是在宏观经济下行背景下，这些人群收入增加前景总体并不乐观，客观必要相对较低价位住宅来支撑。但在楼市短期回暖的过程中，部分房地产开发企业进步项目贩卖价格，存量房业主进步了售价，将会克制潜在需求向有购买力需求的转化。这些情况注解，楼市短期回暖态势确立还需进一步观察，房地产市场中长期运行方向仍存在较大不确定性。 来源：经济参考报