早在几年前就有人展望，中国楼市泡沫立刻就会破灭，但楼市不仅没有崩盘，反而节节高升。尽管政府赓续出台调控政策，楼市仍未降温。这不，今年5月全国70个大中城市房屋贩卖价格继承上涨，同比涨幅6.4%，其中深圳12.3%、北京10.3%。

　　泡沫经济误区

　　楼市泡沫论从2004年起就没有消停过，而且一波声浪高过一波。认为楼市有泡沫的人义正词严，也受到广大市民的附和；认为楼市没有泡沫的人条理分明，却成为“人民公敌”。中国楼市泡沫论早已社会化，上至政府官员，下至平头百姓，没有一个不卷入这个漩涡之中。

　　最近，也就是6月12日，房地产“领袖”、万科董事长王石(王石博客|王石消息)再次抛出楼市泡沫论，犹如一颗重磅炸弹，狠狠地击中些微沉寂的楼市。王石透露表现，中国房价涨得太快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫肯定会破裂。

　　其实，从王石的这段表述中就可以发现破绽，也是王石和其他泡沫论者最大的误区所在。中国房价涨得太快，持续时间很长，这正好不是泡沫经济的特性，而是另一种经济情势——气球经济的表象。

　　气球经济特性

　　关于气球经济，大家都很陌生，由于在经济学领域几乎看不到这个词汇，这是我针对泡沫经济而首次提出来的一个经济学概念。气球经济与泡沫经济有许多雷同之处，却也有完全不同之处。

　　首先，从最简单、最表象的角度来区分泡沫经济与气球经济。在日常生活中，我们经常看到肥皂泡、水泡等，它们的最大特点就是泡沫敏捷形成之后立刻破裂，形成与破裂之间的时间差很短，泡沫容易形成，更容易破裂。

　　而小孩子经常玩弄的气球则不一样，要一直地吹气，气球才会快速变大；而且气球变大的速度与吹气人的吹气能量成正比，假如不吹气，气球就制止变大，假如疯狂地吹气，超过气球容量时就会破裂。从气球膨胀到破灭，有一个持续的过程，受外界因素影响比较显明。

　　我们不妨来看看历史上历次闻名的泡沫经济，例如荷兰的郁金香泡沫，从1634年泛起，到1637年破灭，历时3年。法国的密西西比泡沫从1719年持续到1720年，前后不足2年。英国1720年的南海泡沫才维持1年。在20世纪90年代的墨西哥、俄国等地出现的金融泡沫的持续时间都超过2年。可见泡沫经济是一种持续时间特别很是短的猛涨猛跌的经济征象，这与我们日常的肥皂泡具有高度的相似性。

　　但是我国房价从2003年开始猛涨，直到如今还在快速上涨，将来一段时间还将依然保持上升趋势，长达5年之久，这基本上不是泡沫经济的时间周期，而是我认为的气球经济的时间周期。 再次，从泡沫和气球的形成与破灭的条件来进一步分析两者之间的深度差异。正如上文所说的那样，肥皂泡的形成条件特别很是简单，只必要轻轻一吹，就有许多壮丽多彩的泡沫飘舞在空中，连三岁的小孩都能吹出肥皂泡。而且肥皂泡的容量和外围边际几乎是完全没有受压能力，也就是说几乎不存在安全边际，只要是肥皂泡就肯定会破灭。

　　相对而言，气球的形成条件就不一样了，不仅取决于吹气人的吹气能量与其吹气球的心态，还取决于这个气球的容量、气球边际的厚度和外围室温等环境因素。从这些条件就不难发现，一个气球的破灭并不是易如反掌的。现实上，许多气球不肯定会破灭，大部分是慢慢漏气瘪了，还有的是人为弄破，比如挤压、踩踏、针刺……

　　气球经济相对理性

　　那么回归到经济领域中，泡沫经济的形成条件也是相对简单的，那就是因为经济谋利运动而导致市场价格大起大落的征象。泡沫经济完全离开经济基本面，价格与价值的紧张脱轨、纯粹的谋利倒把是泡沫经济的罪魁祸首。泡沫经济的破灭是必然的，没有挽救的办法。

　　而气球经济则显得更加理性，其形成条件包含宏观经济基本面的高速增加、供不应求关系的偏紧、投资者与谋利者的热情参与等。也就是说，气球经济是建立在宏观经济基本面上的快速发展的经济征象，价格依然是反应价值的合理指标。气球经济与气球自己一样，不肯定会破灭，假如能够及时增长气球的安全边际、吹气人制止无节制的吹气等。

　　这时候，再来看看我们中国的楼市题目。第一，中国经济持续高速增加，GDP增加率常年在9%左右，2006年达10.5%以上。第二，中国城市化进程的加速，大量人口涌入城市，长期以来，城市住房处于供不应求的偏紧状况。第三，中国储蓄高达14万亿元，而国内投资渠道显明不足，导致大量资金进入楼市。以上三点是目前我国房价高涨的核心要素，也是房价可以持续上涨的关键所在。而楼市中存在的谋利举动、房地产商与地方政府的利益勾结以及我国住房供给结构的失衡等因素则是房价快速上涨的辅助性因素。

　　气球经济破灭危害更大

　　在经济领域也是如此，瞬间产生的泡沫经济，基本上是经济层面的矛盾，破灭之后，经济将在很长一段时间内处于低迷状况，难有发展，而社会稳固则不会受到太大的反作用。但气球经济完全不一样，因为形成过程持续的时间比较长，各种社会矛盾深深地渗透到经济矛盾之中，破灭之后，不仅经济会完全崩溃，社会系统也会发生伟大的裂变。

　　因此，气球经济主导下的我国楼市，虽然是一个乐观的状况，但假如继承任由我国楼市这只气球继承高速膨胀，超越其安全边际而轰然破裂的话，这个后果并不比泡沫经济下的房地产市场乐观。

　　目前，我国楼市的核心题目是如何控制楼市气球的膨胀速度以及增长楼市气球的安全边际，只有同时做到这两点，才有可能避免我国楼市气球的破灭。控制楼市气球的膨胀速度，一是增长地皮供给；二是改善住房供给结构(尤其要完美廉租房制度)；三是袭击官商勾结，消弭楼市腐败；四是加速农村经济发展，分流城镇住房人口。至于增长楼市气球的安全边际，重要是规范房地产市场，建立相对完美的市场机制，比如取消预售制度、建立房价信息披露体系体例等。

　　总体上来说，我国楼市是一种气球式发展状况，具有优秀的宏观经济基本面，也有谋利炒作的负面因素。因此草率地说中国楼市泡沫很大是不正确的体现，也是对经济征象一种窠臼的表达体例。但我们也要充分地意识到我国楼市气球经济的危害性，有用避免楼市气球的破灭。