本期嘉宾

　　中国价值指数首席研究员　　　崔复活

　　上海市房地产经济学会副会长　印堃华

　　复旦大学房地产研究中间主任　尹伯成

　　中国房地产信息集团分析师　　薛建雄

　　编者按：

　　“夹心层”将实现住房美梦寄予公租房，但并不低的租金让“公租房”难堪成为“公主房”。北京市住建委日前宣布近期开工的3个公租房项目的成本租金，这也是北京市首次宣布初步测算的公租房项目成本租金。不过，每平方米每月高达二三十元的租价不仅没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。

　　据了解，在全国率先开展公租房建设的重庆，公租房的租金基本控制在市场租金的60%以内。而在香港特区，由当局提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%，解决了将近1/3香港市民的住房题目。

　　事实上，这一被称为中国内地版“公屋”的住房新型态，存在的诸多题目长期以来受到不少质疑，比如“排外”是否合理、实行时会不会像经济适用房一样被富人“揩油”，建设的巨额资金投入从哪里来等都成为业内关注的焦点。

　　门槛

　　“排外”恐成败笔

　　尽管公租房已经在解决城市夹心层题目上起到了应有的作用，但照旧有观点认为，公租房标准并不完善。北京方面，公租房暂不向非京籍申请人开放；上海则将外来人口申请资格的门槛设置为：持有《上海市居住证》和延续缴纳社会保险金达到规定年限。因为没有确定规定年限是5年、10年照旧20年，上海的公租房政策显然也有着很多混沌之处。随着业界对公租房的标准争议升级，我们不得不思考怎样的申请标准才算是合理？

　　印堃华：上海公租房意在解决在上海工作的流动人口的困难。事实上，申请设置某些条件也是必须的，否则“鱼龙混杂”难以实施。申请人至少应有稳固的工作，基于社保全覆盖，上海对缴纳社会保险金的年限有所规定是合理的；而北京的“公租房暂不向非京籍申请人开放”，目前看起来确实是不太切合现实，根本无法解决流动人口面临的困境。

　　崔复活：客观来说，我国部分地区“排外”的公租房标准有肯定的理由，美国、日本等其他国家也是如许操作的。而更关键的缘故原由或许在于，这些城市重要是想先将本地城市人口的住房题目解决好，不然对不少城市，尤其是像北京如许的大城市，就可能会出现乱套的情况。

　　但相干标准并不人性化，由于为相干城市作贡献的人有许多。假如可能的话，可以改动公租房的申请门槛，比如，建立一个贡献制度或名誉制度，从非经济的角度出发，并结合户籍及社保制度等方面的改革，真正考虑到外来务工人员的切身利益。

　　尹伯成：公租房必要肯定的门槛，应该是由在某个城市确实有正式工作合同、确实存在住房困难的居民，包括外来务工人员来进行申请。否则的话，秩序就容易乱，许多该申请的家庭不能申请到。

　　薛建雄：这些条件确实存在不合理性，这等于是抬高了上海、北京户籍的价值。现实上，只要是在这个城市交过一年以上社保或四金的人，就意味着一定为这座城市做过贡献，没有什么理由将他们排拆在公租房系统之外。

　　当然，公租房在刚刚建立之时，可能存在房源不足，短期之内受益面有限的题目。但采用户籍制度将外埠人排斥在外是很不公平的，假如采取纳税多少，或考量收入水平等方法可能会更公平一些。

　　定价

　　租金参照收入

　　公租房的价格，无疑是市场关注的一大焦点。日前，北京的公租房定价就遭到了媒体的指斥，而官方迄今为止还未给予正式回应。不过，也有城市制订了比较合理且为广大居民所能接受的价格。比如，昨日，广州市住房保障办透露表现，广州公租房最高房租拟为市场价六折，而常州、南京等地的价格也为部分居民所接受。那么，在当前的市场环境下，怎样的定价才是最合理的？

　　印堃华：在我看来，北京每平方米每月高达二三十元的租价根本就不能算是“公租房”。公租房的租金价格必须得显明低于市场，根据各地情况，将申请人的收入水平列入考虑范围。比如上海的本科卒业生能拿到2000元至2500元的工资，那么租赁1间房的价格就应控制在750元至1000元。另外，也可将“公租房”视为“宿舍”来发展，就如目前市场上的研究生公寓可以合租，价格方面也很便宜。

　　崔复活：与市场价格相差无几的公租房价格一定是不可取的，而公租房租金为市场价的60%、70%也并不完全科学。如今，最紧张的恰恰是从公共福利而不是红利标准上进行综合权衡，详细来看，可制订如许的标准：将申请人的收入标准作为参照系统，并结合各方面情况对相干人士进行周全评估。

　　薛建雄：过高天然没有市场，而过低可能会和经济适用房一样遇到权力寻租。所以一个相对合理的价格也是公租房政策的本意，公租房重要目的就是要促进社会建立一个稳固的租赁房市场。

　　但是目前房价过高，导致租金回报过低是一个矛盾。不过既然是当局推动建立租赁房市场以及意在对过高的房价起到克制作用。那么，测算房价就应该以建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本）为主，而不能参考目前的房价或地价加建安民本的概念，由于地价是被高房价抬高的。

　　尹伯成：不能太高，而部分地区略低于市场的定价也不合理。比较合理的价格水平是市场行情50%至70%如许的水平，“封顶”则不能超过市场价格的70%。

　　资金

　　提议REITs融资

　　建设公租房投入伟大，而“这笔钱从哪里出”的题目解决不了，就难以推进。而从目前的数量上看，地方当局能不能或者说愿不乐意建造这么多公租房照旧个题目，毕竟公租房必要花费大量财力、物力。而公租房也不像经适房那样可以买卖，只能通过租金慢慢回收成本，这也使公租房的可持续性充满诸多不安因素。那么，面对资金不足的题目，应如何解决？

　　薛建雄：资金的题目是公租房能否推广的关键。假如不把地价计入，先从建安成本考虑，租金回报率照旧会比较高。假如用租金回报作为抵押来发REITs（房地产投资信任基金）就可以解决资金的题目。当局先借用公积金来投资，然后通过发行REITs回报本金或再投资就可以了。

　　尹伯成：解决公租房存在的题目，首先可在相干规划下，实施公租房与经适房并举的方案，毕竟经适房可以收回成本，并肯定程度上分流申请公租房的困难家庭，但要放弃用公租房庖代经适房的思想。其次，国家和地方相干部门可以加大财政上的支撑力度。第三，积极开展指导工作，让国有房地产企业加入到公租房的开发中。第四，在处理地皮拍卖过程中，也可把公租房开发的面积、地块与商品房的面积、地块捆绑在一路，或者，在地皮招拍挂的时候，将70%用作商品房，30%留作公租房建设。此外，公租房并不能离市区过于迢遥，如许才不会增长其出行的成本，才能发挥公租房的最大服从。

　　印堃华：其实，当局根本不缺钱。所谓的资金题目归根结底照旧体系体例题目难解决。比如进步地皮出让金、“生地”变“熟地”后再卖等都是当局应积极考虑施行的，但因为向导干部都是短期举动，谁也不乐意“帮别人种树”。当局部门应坚持下定决心，如建立地皮发展基金，促进房地产行业更健康的发展。

　　崔复活：公正地说，这确实将在肯定程度上给地方当局带来负担。但从切身解决居民住房的角度来说，这是当局应当做的。如今，让当局更加积极的办法是，破除以GDP“亦步亦趋”的业绩思想，这就必要建立超越GDP数据的周全综合的考评系统，并以民生作为考评中的紧张内容。

　　监管

　　谨防富人“揩油”

　　公租房是经济房、廉租房和限价房之外的“第四房”，被当局和社会公众充分期待。而随着“特供房”、“N连号”，与保障房相干的丑剧赓续发生，人们也不禁担忧公租房会不会也出现“开宝马住经济适用房”的征象？那么，在大量的公共租赁房投入市场以后，如何防止富人“揩油”，而真正让那些“夹心层”们实现住房美梦？

　　薛建雄：在公租房投入市场的初期，由于房源比较严重，所以要对入住资格进行严酷审查。但是从长期来看，公租房并不是一个福利机构，它的租金和社会租金差距不大，重要是解决流动人口对住房的需求题目和促进社会建立一个更完美、规模充足大的租赁房市场，以起到稳固房价的作用。

　　由于经适房等都存在着伟大的利差空间，所以不论是权力照旧非权力都会伺机侵占，所以只有通过制度设计让保障房跟商品房之间不存在伟大的利差空间，就不会出现侵占举动。而在制度没有解决之前，更加公开透明是惟一的办法。

　　崔复活：因为公租房属于过渡性子的住房，因此照旧从社会福利的角度动手，在监管方面，必要每年对公租房群体进行一次评估，即建立评定机制。同时，地方当局必要切实以公共福利为标准，而不能以市场标准看齐。此外，还可建立相干的激励机制，设立创业基金等鼓励公租房群体。

　　尹伯成：这只能由当局相干部门来进行操作，最关键的就是落到实处，进行严酷监管。而当局相干部门也不能在思想上将公租房看作红利性的住房。

　　印堃华：假如搞得不好，“公租房”就会沦为“福利房”。如今央企、大企业“开了口子”，许可建“公租房”，最终可能变成只有那些企业内部可享受的福利。当局必须要有配套的政策支撑，但事实上严酷规范的确有难度。

　　妙想

　　笑谈巧用“空置房”

　　最近关于“空置房”的争论由于一个数字而再度激烈了起来。有新闻说，国家电网公司在全国660个城市的调查表现，高达6540万套住宅电表延续6个月读数为零，这些“空置房”足以供2亿人居住。随后，尽管国家电网公司否认了这一新闻。但在这场纷争背后，也折射出“空置房”征象已成为社会焦点。有人开始异想天开地构想：假如“空置房”被充分行使起来做“公租房”，那么房源的题目是否可以迎刃而解？

　　薛建雄：这还必要其他相干的政策做配套，大多数“空置房”是因为购房者忧虑房价长期上涨而为儿子甚至孙子预备的房产；而另一部分投资者囤积的房源，除了高价外，他们不太可能乐意卖。

　　假如你简单去收购，就会更加推高房价。假如要收购这类空置房源，必需先要有房产税或其他相干税种，迫使这类房源抛盘，这时候才适宜收购。不然，重要照旧得通过当局加大建设来解决。

　　崔复活：这是一个可行的办法，但操作起来难度很大。这就必要我国的金融机构发挥服从，可统筹建立一个基金组织，对相干的空置住房进行周全评估，继而睁开收购，或是买断这栋楼房10年或20年等。

　　尹伯成：这个想法特别很是好，但如今很难做到，缘故原由在于，包括国有开发商在内的浩繁房地产企业是不会将可能伟大的收益拱手让给地方当局部门，炒房者更不会这么做，归根结底，这照旧利益纠葛。除非，国家能够痛下决心对这么多空置房进行管制。

　　印堃华：房地产在这一轮调控下，已经步入了僵局。市场上所传的“空置房”数量完全没有根据，其实只有很少部分“空置房”是炒房者留存下来的。而将“空置房”变“公租房”的想法根本不实际，哪个产权人会乐意轻易摒弃本身的房产。

　　【名词诠释】

　　公共租赁房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归小我所有，而是由当局或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学卒业生，还有一些从外埠迁移到城市工作的群体。（国际金融报）