2011年，针对住宅的房地产调控会更加严峻，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。

　　2010年前11个月，全国商品房新开工面积大增48.7%，远远高于2009年全年11.54%的增速。因为新居贩卖多为预售，因此2011年楼市供应将增加较多。在供应增加的情况下，需求则被克制。在投资性需求方面，今年的政策不大可能放松，克制力度甚至还会加大；在自住需求方面，目前的房价又是多数家庭所承担不起的。在如许的情况下，目前楼市库存渐渐增长，北京可售住宅已超过10万套，上海挂牌的二手住宅已超过15万套。2010年，一、二线城市的住宅销量已出现下滑，昔时前52周，10个重点城市中，住宅成交量除武汉小涨1.18%以外，其余城市均下跌，跌幅较大的城市包括：深圳50.83%，南京45.45%，杭州44.47%，上海40.32%，北京39.7%。2011年，一、二线城市的住宅销量仍将保持低量，基本不可能回到2009年的水平，全国住宅贩卖面积增幅可能在10%以下，很有可能负增加。

　　就全国而言，限购令、投资性购房首付进步以及贷款利率上浮等政策的威力还将渐渐显现。2007年9月末，中国曾出台二套房贷款首付四成（目前是五成）、利率为基准利率110%的调控政策，对投资需求的袭击较大；2008年，在雷曼倒闭引发金融危急前，中国经济仍在高速增加，但2008年前8个月房地产销量却负增加14.74%，说明二套房首付进步和利率上浮的影响特别很是大；去年前11个月，全国住宅销量仅小幅增加7.4%。因为房价涨幅高于货币供给量的增幅，随着2009年过度投放的货币被渐渐消费和“稀释”，适度宽松货币政策结束，住宅市场的货币将不再过剩，这将影响房企贩卖金额的增加。

　　数据表现，房企去年前11个月的资金来源高达63220亿元，开发投资则仅有42697亿元，资金较为余裕。但是，商品房贩卖额少于开发投资额，为4.23万亿元。因为全国地价短期内难以下跌，将来房企的购地付出将较多。同时，当局对闲置地皮的清理、去年大量新开工面积的后续投资等，都将消费房企的资金。另外，虽然统计数据表现房企团体资金充裕，但多数上市公司的现金流为负，不少中小房企以企业股权质押贷款，这或许说明多数房企的资金并不余裕。在2011年房地产开发贷款及房地产信任仍将继承收紧的情况下，仅从房企资金情况来看，也必要平价贩卖以回笼资金。

　　综上判断，2011年房价很难上涨。不过，在通胀预期下购房需求释放、长期以来房价上涨导致百姓强烈看涨预期的背景下，房价也不大可能有大幅的下跌。(黄祖斌)（京华时报）