在曩昔8年间，中国的城市普遍经历了敏捷的房价增加，从2003年至2009年间城市房价年均增加率达到12%，2009年在货币供应扩张和通货膨胀的推动下更高达25%。一些中间城市的房价在曩昔8年间增长了3~5倍。房价上涨的同时伴随着住宅贩卖数量的敏捷增加，住宅贩卖面积从2002年的2.37亿平方米上升到2010年的9.31亿平方米，增长了3倍。

　　房价的持续大幅上涨，已成为危害中国经济健康发展的紧张题目。它直接导致了紧张的消耗克制，并造成了投资收益率的极大扭曲。面对房价持续大幅上涨的势头，自2004年后，当局曾多次出台房地产的调控措施，旨在克制房价过快上升的势头，但每次都是房价越调越高。

　　高增加低利率产生套利机会

　　为什么中国城市的住房价格会发生如此大规模的持续上升呢？为什么当局的房地产调控迄今都是无效的呢？对此，一个基本诠释是：经济的高增加与低利率二者的结合构成中国持续房价泡沫的重要缘故原由，当局多次引入的房价调控措施之所以无效，是由于这些调控措施未能从根本上消弭由高增加与低利率二者的结合产生的在房地产上投资的套利机会。

　　在市场交易费用可忽略的情况下，房价增加率便是对住房投资的回报率。经济的高增加会推动房价的增加，在这种情况下，假如名义利率始终保持在一个低水平上，房价增加率与利率之间的差距便提供了一个套利的机会。

　　假定消耗者具有储蓄与投资住房两种选择，那么，当房价增加率持续明显地超过储蓄利率且消耗者预期这种情况将继承下去时，消耗者理性的选择便是投资房地产，由于当前购入住房在未来的某个时候再出售的回报超过银行存款的回报率（名义利率）。于是对房地产的投资、谋利需求便会敏捷上升，这反过来又进一步助推房价上升。

　　这正是中国在曩昔8年间发生的情况。从2003年到2010年，名义人均GDP增加率高达15%，名义利率则始终保持在2%~3%的狭小范围内，与之对应的是，房价增加率年均达到12%。过度投资需求的一个标志是大量的闲置住房，据估计，城市住房闲置率高达1/4。

　　保障房和限购治不了高房价

　　如今我们可以理解，为什么当局的房地产调控迄今都是无效的，这是由于当局多次引入的房价调控措施从本质上说都没有对套利机会自己产生任何实质性的影响，因此只是在短时间内克制了房价上涨的势头，但对房价上涨的动力并未产生任何抵消作用。

　　这同样适用于2011年上半年实施的保障房和限购政策。保障房重要针对的是低收入家庭，他们原本就不构成买房人群的主体。因此，保障房的增长并不会对投资需求产生任何实质性的影响。相反，保障房的增长可能导致商品房地皮供应的削减，推高商品房地皮价格，从而间接地推高商品房房价。

　　限购固然能强制性地削减投资需求，但限购只能是一项短期政策，并且在现实实行中会存在很多漏洞。此外，因为限购只是在一些中间城市执行，它会导致投资需求转移到这些中间城市的周边地区，从而推高这些地区的房价。限购作为一种对经济自由选择的限定，会带来通常的无谓成本损失（deadweight loss cost），即使作为一项严酷的短期措施，也存在更好的替换，那就是大幅削减房贷和大幅进步房贷利率。

　　在经济保持持续高增加这一大前提下，我们究竟怎样才能从源头上彻底解决房价持续过度增加这一困扰中国经济与民生的紧张题目呢？

　　致力于消弭套利动机，我们可以有两种解决方案，共同前提是住房以知足民生为基本目标而不是用作刺激增加或知足地方财政必要的手段。第一种方案是一个直接的方案，即通过进步利率直接消弭套利的机会；第二个方案是一个间接的方案，即行使对房屋贩卖征收的房产增值税（差价税）克制短期谋利需求，行使对住房存量征收的房产税克制过度的中长期投资需求。在完美的利率机制尚未建立之前，税收方案可以作为一个过渡的方案，在利率过渡到市场化之后，则可在税收调节与利率调节结合的基础上渐渐建立起一个常态的寄托市场自稳固机制的完美的房价调节体系体例。

　　（作者系对外经贸大学国际发展中间主任）（中国经济周刊）