楼市去泡沫关键在于财政改革-财经评论-浙商研究会

楼市去泡沫关键在于财政改革

时间：2011-11-07 09:57:13信息来源：不详点击：1008次【加入收藏】【字体：大中小】

　　中国楼价开始加速下行。近期，北京、上海、南京、杭州等城市相继出现退房潮，不少楼盘更是打着团购、特价房等旗号变相降价，降幅有的甚至超过30%。

　　楼市下举措力与2008年一样，来自开发商去存货。Wind数据统计表现，按照申万一级行业分类的A股144家上市房企统计，截至今年三季报数据，存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%。2008年房地产行业去库存过程是在延续5个季度内完成的，但在本轮调控下，房地产行业去库存过程一向比较缓慢，虽然已经持续了8个季度，直到最近才有速度加快的迹象。

　　个中缘由是，大量资金从商业银行“脱媒”，通过各式各样的金融创新工具从表外和灰色金融渠道为楼市供血。开发商之所以能接受30%以上的借贷利息，在于手上有大量的资产贮备（地皮）。他们坚信地方当局日子更忧伤，一旦货币再次松动，这些资产会以20%-30%幅度升值，从而消化掉利息成本的上涨。

　　但假如此次中间当局容忍经济减速的决心比想象中要果断，随着时间的推移，失望的情绪会主导地产市场。中间当局推出了号称有史以来最严峻的调控政策，是以限购和限贷为核心的。限购和限贷压缩了地产商的资金流入，地产商将不得不降价贩卖。

　　不过这种压房企去存货的套路，决定了房价的降幅以企业回笼资金的状态而定，因而不具备持续的动量。由于中国的金融杠杆是建立在开发商和地方当局基础上，而不是建立在家庭基础上。所以中国楼价降价的压力重要集中在新盘，是新盘指导二手房价降落，期间新盘和二手房价格倒挂征象特别很是普遍。

　　在西方国家，因为杠杆建立在家庭，一旦家庭投资者入不敷出，投资者就会立即被迫出卖资产。换句话说，假如投资者有其他资金来弥补现金流缺口的话，他并不必要立即出卖资产，尤其是当他对将来资产价格上升还存在幻想的时候。而中国的家庭目前没有显明改善财务表的动能，家庭的低杠杆使得中国楼价的调整不太可能类似西方国家持续而快速。

　　要从根本上解决中国房价过高的题目，必须理清中国高房价形成的逻辑机制。近期有学者认为，房地产调控政策持续时间，取决于中间当局和地方当局之间的博弈效果。为此，当局应认真考虑取消18亿亩耕地红线，进行地皮制度改革，建立地皮供应的一级市场，让市场来调节地皮的供给。在楼价、地价高的时候让更多的地皮进入市场，来平抑楼价和地价。

　　由于中间当局管制地皮供应，所以供不应求，所以楼价才会越调越涨，这个说法的确在中国流行。但我认为此言偏离了精确的逻辑。错误在于不懂中国货币供应机制——财政决定货币。

　　正由于扩张的财政付出，当局才产生很大的融资需求。这时一个机制被发现——住房货币化，于是地皮资本化以后，当局成了唯一的田主。经济被牵引到房地产支柱上，根本的动因照旧财政。房地产繁荣某种程度上成了地方当局的融资机制，由于所谓地方当局的地皮出让收入最终照旧来自于银行（开发商拍地的贷款）。所以2003年以后，中国的货币扩张机制发生显明转变，内生性变得极强。某种意义上讲，中间银行现实上已经控制不了货币供应了，中国央行每年制订的货币供给量和新增信贷的目标几乎没有实现过。

　　这一点可以从数据实证得到验证。2003年之后中国现实投资增速（剔除固定资产投资价格指数）与M2-E（广义货币减去高能货币部分）的增速体现出高度的同步性，而与基础货币（高能货币）没有体现出同步性。

　　房地产是地方当局的融资机制，调控住宅供地量抬价格或保价格的情况是有的，但团体上供地是大幅增加的（每年住宅供地量只占悉数供地量的30%）。地方当局很聪明，知道用楼价来撬动团体地价估值水平，然后招商引资撬动银根，支持投资的扩张，这是逻辑主线。由于地皮供应是中国投资形成的紧张条件，类似于地方当局的资本金。

　　中间当局每年计划供地指标多在400万亩左右，而2006年以来每年现实获批的供地都在600－700万亩，2009年甚至高达860万亩，这还不包括规模不菲的各地违规征地的量。

　　中国宏观政策的核心其实是财政，不是货币，货币现实是从属于财政的，由于中国货币创生的主体恰恰是当局经济运动的扩张。恰恰是由于每年地皮供应得不到有用控制，才导致名誉泛滥，推升资产泡沫。从这个意义上讲，解决中国楼市泡沫的根本之策在于财政改革和当局改革。目前之形式，一旦房地产调控的博弈出现转向，中国楼价的确存在快速反弹的动能。（中国证券报）

上一篇：珠三角民间借贷达数百亿中小企业灰色融资暗涌
下一篇：物价上涨受遏制通胀拐点初确立

(编辑：zhangwh)

分享按钮