中国住房题目的最大症结在于：把商品房当成了“房商品”。不改变住房的商品属性而打压房价，并不具备逻辑意义。地皮价格高、建设成本高、交易成本高、市场需求大而要房价便宜，就像面包要卖得比面粉便宜，这不吻合市场规律。

商品房与“房商品”的逻辑疑心

◎王曙光

这个题目是我在10年前就提出来的。

近些年来，住房题目一向成为公众最关心和揪心的题目之一，无论是有房者照旧无房者，都投入了聚焦性关注。这充分说明民生题目在全社会的价值排位。

住房，既是民生必需，又是财产。当这两种属性交融在一路的时候，我们必须有清晰的价值判断，不能让房产成为听其自然的混血儿，一味跟着市场走。作为世界上人口最多的国家，既面临着人多地少的长期矛盾，又处在城市化快速发展期、大量农村人口进入城市这个实际流向中，住房题目的原始设计，毫无疑问，必须以解决人的居住需求为基本出发点。

客观地说，在计划经济时期，我们较好地把握了这个出发点，用低成本解决了城市居民的低条理居住需求。虽然彼时大家住得都并不好，但由于住房没有成为“房产”，这种用建筑材料围合起来的闭合空间，不具备财产意义上的交易性，既不用考虑投资更不可能谋利，因而表现了当时的低水平公平。

改革开放后，随着社会环境的转变和生产力水平的进步，以及人们日益增加的生活需求，在住房制度改革方面，上世纪九十年代推出的商品房制度，变分房为购房，“财产权”极大地刺激了消耗者对住房的购买需求和房地产业的发展。也是客观地说，通过改革，大部分城市居民的居住水平有了大幅度提拔，城市形象有了大幅度提拔，并且，房地产作为经济支柱产业之一，无论从开发照旧消耗，都为中国的GDP 总量成为世界第二提供了相称比例。但是，房地产的“商品性子”有点像高速运转的偏心轮：一方面是它的快速发展刺激了消耗，另一方面，它的快速发展打破了均衡，离住房的基本价值也渐行渐远。 

这种高速运转的凸起题目是，住房的社会公平性和均衡性被打破了——  一是在人均享有民生权利上的失衡：有钱才能买房，无钱只能想房；二是在居住和投资价值上的失衡：房产成了最保值和增值的商品；三是在劳动价值上的失衡：工作一辈子不如买房一会儿（买房卖房的收益远远超过劳动收益）；四是在经济结构比重上的失衡：地皮财政成为许多地方最紧张的经济来源。

显而易见，中国住房题目的最大症结在于：把商品房当成了“房商品”。

房价为什么像一个皮球，越拍越高？这是由于我们并没有解决“房商品”的属性。住房的财产属性前置，交易价值显明。也就是说，住房并没有坚守“居住”这一基本功能，在财产层面上的保值和增值功能非理性放大，从商品投资乃至滑向谋利。

任何商品的价格，取决于市场需求，同时，也受生产成本以及交易成本的影响。假如一个商品既有凸起的市场需求，又要承担高额的生产和交易成本，其价格肯定低不下来。因此，住房一旦滑向为商品，价格的走高就是大势所趋——首先，无论是城市人口照旧农村人口的转移，都是刚性需求的细胞，随着城市化进程，这种需求只会增长而不会消减；其次，住房建设成本也越来越高，从飞涨的地皮价格，到建筑材料和民工劳动力成本，无不周全攀升；再次，交易成本的一起走高，各种新老交替的交易税费，都推动了二手房的价格，最终成为购房者伟大的负担；当然，还有通货膨胀的影响，以及谋利炒作……

以往很多调控措施，都指望使房价降下来，但在壮大的市场惯性面前，这些单点政策落地实效为何微乎其微，甚至“组合拳”也难长期见效？

假如我们深入解剖住房题目的肌理，就不难发现：不改变住房的商品属性而打压房价，并不具备逻辑意义。地皮价格高、建设成本高、交易成本高、市场需求大而要房价便宜，就像面包要卖得比面粉便宜，这不吻合市场规律。

再分析购房群体：在一些大城市，为什么那么多工薪阶层不顾统统宁可做房奴也要去买房？这是由于仅靠工资收入，直面节节高的房价和物价，你就会很快成为这个城市的弱势群体，只有购房才能获得城市居民地位上的支持点。也就是说，相称多的人是属于“被买房”、“被投资”一族。而连工薪族都加入了购房大军，面对如许的市场需求，房价还会低下来吗？

那么，如何解决以上疑心呢？我提出四点参考：

一是让商品房走出“房商品”误区。不能把住房等同于通俗商品，从民生公共产品角度来看待住房，使住房渐渐回归居住本质和公平享有。“人有房居”，这是根本。

二是积极消化空置房。积极的政策应尽快消化现有空置房，包括待售房和二手房， 对二手房大幅降低交易成本，促使大量空置房尽快流转，既知足刚性需求，也兑现投资收益，包括可考虑由政府回购二手房作为保障性住房。“房有人居”，这是重心。

三是辩证地看房价。从房价形成的综合因素调控，分外要结合CPI指数的实际进行分析，从而得出房价参考值，而不是主观的意志调控；

四是审慎对待保障性住房的地皮供给。不宜以大量新地皮的供给来“打压”房价，而应先消化空置房作为保障性住房的房源，再推出新地皮，以保证国家地皮的集约使用。

有人说，在中国最赢利的产业是房地产，但我们也要客观地看到，最不容易做的也是房地产——面临国际国内复杂多变的经济形势，谁能将企业办成“百年基业长青树”？作为资金密集型企业，处在金融危急的风口浪尖，其风险压力常人难以体验。买房不容易，卖房也不容易，民生题目必要共识才能共赢。

住房这个复杂题目的解决，是对社会管理水平的紧张挑衅，必要全社会的高度伶俐。我信赖，在市场和计划之间，“力度”要有前提；同时，政策也不会对购房者和房地产业采用“拍苍蝇”式的体例进行“袭击”，由于这不吻合社会管理的科学性，更不是在民生题目上的社会管理创新。

民众期待、政府期待、开发商期待、银行期待是一个团体，以上多方组成一个圆，这才是我们共同的社会价值。（作者系浙江省浙商研究会实行会长、浙江大学CCE中间副主任）