5月6日，春节后杭州市的首次土地出让会。在宋卫平红衣体恤米色外套的映衬下，现场的所有人——无论是本土的实力“土鳖”还是外地的地产“大鳄”，都成了观战的跑龙套者。

经过半个多小时的血拼，备受关注的蒋村1、2号地块被宋卫平的绿城房产以21亿元的总价拿下，核算楼面均价约10666元/方。

与此同时，有媒体报道：今年一季度我国主要城市地价涨幅比上季度有所回落，部分城市出现负增长和零增长。

另据有关媒体透露：最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市房地产市场的波动。而市场状况一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”，让不少人跌破眼镜。深圳土地房产交易中心的公告统计则显示：2008年1-4月，共出让居住性用地9宗，仅有3宗成交，其中一宗还是限价房用地。

在这样的背景下，宋卫平以21亿元的高价拿下杭州城西不到200亩的地块可谓逆市发力。给人更多想象的还是他在5月6日的拍卖会上表态：在5月14日的拍卖会上他还将问鼎蒋村7号地块！

许多房地产商在“拐点论”与“百日巨变”的喧嚣声中悄然退出角逐场的时候，一些城市土地流拍的新闻连连爆出的时候，宋卫平为何动辄斥巨资掀起“圈地运动”呢？

                   品质战略跨越红海

在5月6日的拍卖现场，宋卫平回答媒体提问时表达了这样的观点：蒋村两块地的地价是偏高的，但绿城有信心做出更好的产品来对接市场。

“杭州城西的房产品需要一个非常好的升级换代，绿城愿意作一个大的营造，做一个非常好的精品出来。”他说。

13年前在杭州城西以桂花系列房产起步的绿城，是杭州城西房产时代的发端者，今天恰恰又是绿城喊出了“升级换代”的口号。

事实上，从绿城的第一步——桂花系列房产开始，绿城，就因房产的品质因素走出了价格战的误区。

正因为绿城房产从一开始就坚持“品质第一”的品质战略，使其拥有了一支忠诚的消费者队伍。5月6日的拍卖会上，宋卫平回答媒体提问时自豪地说：“我们对城西非常有感情，很多城西的人都愿意住我们的房子，有很多客户都希望绿城能把这块地买下来。”

上个世纪的最后几年，宋卫平的绿城房产在杭州城西一口气营造了“丹桂”、“金桂”、“银桂”、“月桂”、“云桂”、“桂花城”、“紫桂”等7个“桂花园”；每一棵“桂花树”成熟时节，购房者都踊跃追随，房价也遥遥领先于同一地域的其他楼盘。

13年前的杭州蒋村，还是杂草丛生、水系纵横的杭州“化外之邦”。如今的城西蒋村，已是富贵成熟，水美景美，杭州的人居胜地。这里有绿城房产“桂花”系列不可磨灭的功劳。正如宋卫平给企业的定位——“为城市创造美丽，做城市文明的薪火传继者。”杭州人，记住了绿城创造的美丽。

宋卫平早在10多年前就提出了“致力于品质第一，为客户提供70年满意的居住品质”的品质战略。从城西的“桂花”系列到九溪的“玫瑰园”；从“翡翠城”到“桃花园”；从西溪留庄到北京御园；从黄龙世纪广场到运河深蓝广场……绿城房产奉献了一个又一个经典之作，完成了从“造房”到“造园”，到“造生活”的境界之旅。

一个有思想的企业家，其目光是深邃的——“房产品中的文明和艺术，是房产行业产品的永恒主题。要做好房产企业，应着眼于产品的本质，寻求人类文化中那些永恒不变的东西在房产品中展现和创造。”

正因为有这样的产品定位，才有了绿城精致的产品和消费者良好的口碑。

事实证明，房产的品质是市场最具生命力的核心价值。2004年初，绿城房产在杭州推出1.8万元/平方米的深蓝广场楼盘时，其平米价格足足比周边楼盘高出万余元，令业界惊叹。时隔4年，深蓝广场二手房的价格比当时又翻了一番。

高品质带来高利润，品质利器在手，宋卫平高价拿地又如何？

宋卫平对媒体坦言：绿城从蒋村起步，希望再在城西做出更好的产品。

“是的，我认为绿城一定能做好。”宋卫平这么说的时候笑得特别灿烂。

                  资本利器助力“霸业”

当越来越多的房地产企业爆发资金链危机的时候，宋卫平却频频出入于杭州土地市场，其资金实力究竟来自何方？

应该说，绿城的现金流首先来自于企业的良性循环。有数据显示， 2007年绿城的年度销售额达到154亿元，比2006年同期增长107%。这也是绿城在一年内连闯50亿元、100亿元的销售大关后，再次胜利冲顶。

与此同时，绿城在建楼盘和土地储备所占用的资金也不容小觑。据介绍，仅2007年，绿城在中国26个城市同时开发42个项目，在建面积达530多万平方米，交付面积达150多万平方米；全年新开盘项目11个，新开工面积约370万平方米，新增项目20个，土地储备总建筑面积达2000多万平方米。

气势庞大的在建项目与大量的土地储备需要雄厚的资金垫底。善读历史的宋卫平早就未雨绸缪，2004年11月起，绿城集团就聘请了国际国内一流的投资银行、审计师、评估师、律师等中介机构，对绿城集团旗下的产业进行重组，进行引入国际战略投资者的尝试。

经过1年多的运筹，绿城集团海外控股公司透过配售可转换债券和股本成功引进了由摩根大通和STARK INVESTMENT组成的国际战略投资者，共募集资金1.5亿美元。此举不但提升了绿城的资本实力，更为绿城加快国际化进程，走向国际资本市场打下了坚实的基础。

此后，绿城加快了资本战略的步伐。2006年7月13日，中国杭州—绿城中国控股有限公司 (以下简称“绿城”)在香港联交所挂牌上市，成为浙江省第一家在香港主板成功上市的房地产企业。

　　绿城初次公开发行在全球共发行324,675,500股，总集资额达26.63亿港元。若超额配售权被行使，绿城将额外发行最多48，701，000股新股。公司所得的资金将用作赎回可换股债券、用于项目发展、增购新土地、偿还贷款以及其它一般用途。

 香港上市使绿城的发展如虎添翼。同年9月，宏观调控下的楼市已微露风声鹤唳之相。绿城就在此时出击，与滨江房产联手，以36.3亿元高价联合竞得杭汽发地块，狙击了外来房产巨鳄。

　无独有偶的是，两年后的宋卫平以10666元/方的楼面价拿下城西蒋村地块，其价格与两年前杭汽发地块10869.70元/平米的楼面价几无差别。但地段之差却如天壤。

5月6日亲临拍卖现场的人们对宋卫平的“霸气”一定是记忆忧新。据说事后他在坐电梯下楼时，开玩笑似地说，“有绿城参与竞拍也好，速度会很快”。这句玩笑话的背景是，因为参与的企业众多，而且名企云集，原以为会是两场长时间的惨烈搏杀，结果在宋卫平几亿几千万的加价(而且每次都是第一时间递交报价单，毫无迟疑，如此气势必定给对手造成很大的压力)下，半小时左右迅速结束战斗。

如此霸气，仅仅依靠香港股市募集的那点资金显然是不够的。

上市之外，宋卫平还走联合的道路。

据资料显示，其在2007年的土地市场上成功得手近10次，拿地金额超100亿元；此次2008年的开局之拍，一掷21亿元，还宣布将在5月14日再次举牌杭州城西地块……。

西子电梯、滨江房产之外，铁投集团、浙江能源、浙江报业等都成为绿城联合作者的同盟军。

而在国内的同行企业之外，绿城房产频频出击的背后是否还有国际资本巨头的身影在闪动呢？

答案应该是不言而喻的。

城市选择盯住购买力

有数字显示，目前绿城房产开发的足迹便布28个城市。但事实上，绿城开发的主战场在杭州和浙江各地市，其次是北京和上海。

杭州和宁波、温州、台州、绍兴、湖州等地市，一个共同的特点是——人多地少，而且民营经济发达。

这样的特性决定了这个区域的土地价格以及房产价格的“居高不下”。也许，这就是为什么一季度全国主要城市综合地价水平为每平方米1778元的情况下，杭州土地的楼面价连连超万元的一个原因。

一位从事房地产投融资中介的朋友透露说，2007年以来，不断地有外来房地产商上门寻求杭州的土地，要求从杭州市区退而求其次到下沙、滨江，甚至九堡、闲林、瓶窑，终究是寻而不得。一句话：杭州几乎没地了！

与此同时，浙江省11个地市，几乎每天都有从各个地市到杭州工作、求学、讨生活的人。杭州楼市的需求至少在一段时间内是有增无减。

从供需决定价格的市场定律来说，房地产企业在区域选择上应该首选需求旺盛的城市。

宋卫平之选择杭州、北京、上海无疑是遵循了这样的原则。

宏观调控布局下，许多房产商转而向江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南等二线省份的城市进军。问题是，这些二、三线城市的经济和居民收入并没有跟上房价上涨的步伐，当楼市“拐点”的风声响起时，老百姓必定持币观望。于是，土地连连出现流拍也就自然而然了。

而宋卫平瞄准的是浙江的二线、三线城市。宁波、温州、台州、湖州、绍兴市、舟山等浙江省的地级城市，其人口、经济指数同样喜人，以致温州、宁波等地的房价直逼杭州。

在地级城市之外，宋卫平还不放过诸如临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山等“全国百强”县级城市。宋卫平几乎成为进军县级城市的“第一集团军”中的“唯一”。

浙江省的这些市县，无一例外的是人多地少的格局。日益发达的民营经济支撑了各地的房地产消费。相比之下，这些地方的百姓，持币观望之风要弱得多。

事实上，以这些县级城市的土地成本与房价相比，其房地产开发的利润率甚至高出在省城杭州开发的利润率。

“勿以物小而不为”。宋卫平这个历史系的高材生再一次显示了他战略选择的睿智。

说一千道一万，宋卫平在房地产开发中的城市选择是遵循了“购买力”的原则。也就是说，其产品开发，永远盯着市场需求，哪里有需求就到哪里去开发产品；哪里有高端客户，就到哪里创造精品。

 “鱼逐水草而居”。

宋卫平懂得追逐有购买力的人群，因而他总能抓住他想要抓住的那部分人的口袋。

当整个业界都在为购买90平米以下大众楼盘的人群打造产品的时候，意味着更多的人在为宋卫平让出了市场空间。

所以，宋卫平，在逆市发力，备战明天！

为中国房地产排行网(www.188fdc.com)写于2008年5月8日