杭语蓝庭实景

文／许晓蕾

“未来5-10年是滨江最好的时候。池塘里的水干了，有能力的企业才能长久生存下去。”上半年刚过完60周岁生日的滨江集团董事长戚金兴，自述看待行业、看待问题都已经进入了新的境界。低位震荡的行情中，他依然对行业未来信心满满。

受大环境影响，楼市尚未回到预想的温度。克而瑞数据显示，上半年百强房企累计销售金额同比降幅50.3%。但素来稳健的滨江在低迷的行情中踏出了“独立行情”，上半年实现销售金额689.3亿元，首次迈入全国TOP 15行列。

观察发现，榜单中排名靠前的房企基本都有国企、央企背景，或者拥有全国布局的规模。唯有滨江，只是一家规模中等的“区域型民营企业”。

现在看来，此前部分机构屡屡提及的“集中度太高”反而成了滨江的优势。可见，这其实就是一把双刃剑。更为重要的是，滨江当下的成绩也不是“押宝杭州”的结果，而是源自戚金兴贯穿始终的布局。

夯实的基础，恰当的时机，让滨江先于行业迈入向上拐点。

先于行业的向上拐点

上半年，滨江集团有几组数据特别值得关注：一个是上半年新增29宗地块，新增货值约900亿元，其中28宗在杭州；另一个是689.3亿元的销售额，虽然同比下跌两成多，但跌幅仍远低于行业均值。

前者是“因”，后者是“果”，销售业绩很大程度是由前期投资决定的。正因为重仓杭州，滨江才避免了大环境的干扰，走出了外界认为的“独立行情”。

须知，独立行情的前提，必然是决策者对后市的精准判断与把控。

去年下半年以来，戚金兴已多次在公开场合表示“杭州是全国少有的几个供需平衡的城市之一”。把大部分力量集中在杭州，是行情低迷期的短期策略，也与他的“红军长征”论不谋而合。

他坚信机会是动态的，所以必须像长征一样“永远在路上”，既要对过程保持敬畏，也要对结果充满信心，市场震荡时躬耕蛰伏，但机会来了必须全力出击。

精准出击的结果，是企业的拐点先于行业到来。多家研究机构都用“逆市高增”来形容滨江集团6月数据，最显著的就是单月销售达234亿元，同比增幅29%，远高于Top50房企-38.6%的均值。

但真正让滨江“逆市高增”的，绝不止杭州市场这个外因，而是戚金兴更重视的团队和融资两大内因。

滨江的人均效能之高，早已在行业出名，引发多家头部企业争相拜访、学习。在项目建设和营销上，戚金兴严格要求团队“保证质量赶时间”，即缩短不必要的环节，以标准化推动效率提升。

外界总觉得滨江“囤货”能力强，但那其实只是顺应企业发展的“补仓”。按照计划，去年拿的地必须全部在今年8月底前清盘，如果今年没有积极拓新，团队很快就“吃不饱”了。

低息融资又为拓展新项目提供了要素保障。据了解，在去年平均融资成本4.9%的基础上，滨江的融资成本又下降至4.7%，成为融资成本最低的民营企业之一。按照上半年在杭州741.1亿元的拿地规模来算，这一降就能省近1.5亿元。

“判断一家房企好不好，只要看三点。一个是团队，一个是贷款，一个是盈利项目占比。”这是戚金兴考察其他企业的标准，也是滨江的优势，他们早已具备了逆水行舟的能力。只不过，水退了大家才看清。

金牌合伙人

拐点初显，但滨江不盲目乐观。

结合上半年的销售及投资状况，多家企业预判今年全国的销售规模同比去年会明显回落。戚金兴也有类似看法，他坦言，或将在上半年“平飞”的基础上有所保留。

但滨江绝不“躺平”，而是通过权益占比的方式弥补降幅、扩大优势。“我们的占比已经从2018年的39%提升到现在的64%。但是也差不多了，今年应该也会在60%多，适度增加股权比例。”

他算了一笔账，按照不少于1200亿元的销售额和8%的利润来测算，六成的占比也能让滨江获得将近60亿元的利润。戚金兴觉得足够了。

踏上千亿之后，他对规模、排名已不再执着，更多的是一种对行业、对社会的责任感。他完全有能力百分百自持，但依然控制六成的股权，很大原因还是要照顾好合作伙伴。

回看过去几年，滨江的“朋友圈”不断壮大，除规模相对小一些的兴耀、中豪、建杭等本土企业外，还有绿城、万科、仁恒、越秀、招商、金地、金茂、保利、新鸿基、龙湖等全国布局的实力房企。

滨江成了名副其实的“金牌合伙人”，不仅在杭州当“一哥”，在其他城市也不断有企业发出合作邀请。合作过程中，滨江不断扩大品牌影响力，并把自己的开发理念传递给更多人。

在戚金兴看来，除了精准布局、快速高效、低息融资这些能力外，滨江最受人青睐的就是对产品品质的坚持，即便是在下行周期中。

6月底，他在外地项目考察时，要求项目把开盘时间延迟到整个示范区实景呈现以后。因为周边项目已经打起了价格战，而他认为这是下策，不愿参与其中。

“这是最好的位置、最好的项目。我们要用产品做加法，让当地人看到滨江的实力和品质。但是，好的品质肯定不是最便宜的。”他说。

未来要做“大文章”

执掌滨江集团30年，戚金兴早已看淡了市场的波动。但这一次，他认为市场不是“黄金、白银、青铜”之类的增速变化，而是发展模式的转变。

他把行业比作一个人，认为行业也有生命周期，到什么年纪就该做什么事。“以前是一个从无到有的过程，现在是从有到精的变化。作为开发企业，我们要做适应发展的事。”

这样的改变，是否意味着过去的经验将无法在未来奏效？

“那也不会，中小城市、县城还在城市化过程中，还要走我们走过的路。”戚金兴从不悲观，他很擅长在变化中发现机遇。他认为，发展模式的转变并不一定意味着企业或市场的萎缩。

戚金兴始终认为，“现在”永远是最好的时候，而未来5-10年则是滨江的黄金时代。未来，除传统开发外，他还想折腾点别的。最先启动的，就是斥资5亿振兴淳安胡家坪村。

滨江乡村振兴、助力共富的速度，就和造房子一样高效。据了解，实际开工半年多来，村里的老房都已焕然一新，新建的民宿将于本月试运营。上山的道路已经修整，各类助农项目也已启动。欣欣向荣的景象，加速了年轻村民的回流，这个古老的山村已经很久没有这样的活力。

这一年来，60岁的戚金兴每个月都会上山“监工”，他很享受从董事长到“村长”的身份转换。其实，这也是个“放空”的过程，他从繁华中抽身，才能真正回归生活，思考更多战略性问题。

他说，增长模式已经变了，企业应该有更大的发展格局，未来要做“大文章”。