今年以来，中国房地产市场再度呈现火热之势，但是不同城市间市场冷热不均的状态也很显明：一二线城市供不应求，不仅房地产企业之间的激烈争取使得“地王”频出，而且部分热点区域楼盘再次出现“日光盘”征象；而三四线城市销量则显明滞后，库存高企，房价上涨速度趋缓。对此，专家认为，随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧。将来房地产调控更应该“分而治之”，房价涨幅较高的重点区域严酷执行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则适当采取去行政化的手段调控。

　　【楼市区域分化加剧】

　　中国指数研究院近日发布7月份百城价格指数表现，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元每平方米，环比上涨0.87%，百城价格自2012年6月以来延续第14个月环比上涨。值得细致的是，就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元每平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%；而与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌。

　　同时，各地库存也出现分化。数据表现，重点城市市场库存下滑仍在持续，而三四线城市却是库存高企，供过于求显明。对此，中原市场研究部总监张大伟认为，2009年之后，中国三四线城市的地皮供给有了爆发式的增加，分外是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，导致这些城市的楼市场供给量较大，而一二线城市却在赓续去库存。

　　对于不同城市之间房地产市场的“冷热温差”，北京大学城市与环境学院教授董黎明认为，其根源在于教育、医疗、就业等优质资源过度集中于北上广等一线大城市，导致人口和购房需求的刚性增加。

　　【10年调控房价涨10倍】

　　房价的赓续上涨，也使得市场对赓续加码的楼市调控政策的结果产生了质疑。近日有媒体统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相干的宏观政策达43次，房价也随之上涨超过10倍。

　　“新国五条新政效力已渐削弱，调控难抑房价上涨预期。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价义务艰巨漫长，注解调控房价依然压力伟大：一是上涨的城市赓续由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度赓续扩大；二是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化；三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏现实操作力；四是伴随成交量的缓慢回升，调控政策出现政策见底的初步迹象。

　　显然，调控政策并没有击中导致房价上涨的根源。中国房地产学会副会长陈国强透露表现，对于楼盘入市价格的控制的确能够在短期内克制房价的大幅上涨，但是限价政策必然会导致供给出现题目。长期来看，调控房价最终必要增长供给。

　　【调控需转换新思路】

　　事实上，因为楼市在不同城市之间出现分化，因此再采用“一刀切”的全国同一调控政策就很难见效。调控政策应该根据不同地区的情况，响应做出更有针对性更精准的调整。

　　“中国房地产市场不是一个全国同一的市场，带有很强地域特点。”中信证券首席经济学家诸建芳认为，应尽量避免采取同一的政策，可出一些原则性的政策取向，各个地区可以根据不同的情况，采取一些详细的措施，如许可能会对房地产行业的正常发展更有利。

　　“从近期高层的表态来看，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、削减对行政性措施的依靠，以针对性的微调为重要手段可能代表将来的政策趋势。”陈国强认为，在“稳增加”和“保就业”两大重心的带动下，作为拉动经济增加的紧张支柱，下半年房地产领域出现政策加码的可能性低，相对宽松的外部环境将继承为楼市发展提供利好因素。

　　对于将来楼市调控的新思路，董黎明认为，应该是通过投资等相干政策，将更多新项目引向中小城市，加强其人口吸聚力，以缩小城市和区域间的资源配置差异，如许才能从根本上解决部分城市房地产过热和“摊大饼”式发展的题目。