越是当房地产供求平衡或供大于求时，房地产泡沫危急产生的概率越大，进而极易引发金融风险。

　　在控制谋利性需求，知足合理住房需求的同一调控总基调下，不同城市的调控政策需更有针对性，更邃密化。

　　房产税进一步扩大试点，应该选择在那些住房市场题目比较凸起、房价上涨较快的一二线城市尽早推开。

　　如何看待目前市场分化格局？

　　住房极度短缺时期已曩昔，但不同人群现实占据不平衡、不同地区发展不平衡

　　记者：如今房地产市场出现了显明的分化征象——一边是一线城市房价持续走高，另一边是部分三、四线城市房价疲软甚至下跌。怎么看待目前的市场分化格局？如今楼市调控到底该松该紧？

　　任兴洲：分析当前的房地产市场格局及调控政策，照旧要站在历史角度对我国的住房市场有一个总体判断，否则依然是头痛医头、脚痛医脚。

　　从上世纪80年代初开始的住房制度改革，已走过30多年的历程，使我国城镇住房市场供求发生了深刻转变，形成了相称规模的住房存量。根据我们研究团队近几年的研究并依据多种因素推算，到2010年，全国城镇积累的存量住房约有2.11亿套。按昔时城镇常住人口家庭户计算，户均约为1.02套；人均住宅建筑面积从1978年的6.70平方米提拔到2012年底的32.9平方米。2012年，我国城镇户籍家庭住房自有率(指住在自有产权房子中的比例)为85.39%。

　　由此可见，我国城镇住房无论从规模总量、户均套数，照旧人均住房面积都有了紧张转变。总体上，城镇居民住房极度短缺的时期已经曩昔，居民住房困难题目得到了相称大的缓解。许多地方，分外是一些三、四线城市，住房供需矛盾缓解，有的城市甚至已经趋向初步平衡。

　　记者：国外户均拥有住房超过1套时，市场就趋于稳固了，为什么在我们这里却不是如许？

　　任兴洲：在我国城镇住房市场快速发展和住房总量赓续增长的同时，也确实还存在着不少题目，重要体现为三组矛盾。

　　一是住房总量规模较大，但住房质量有待改善。到2010年，我国城镇常住人口家庭户均住房成套率(即住房内有自力厨房、卫生间等)仅为0.73套。

　　二是人均占据住房面积较高，但不同人群现实占据不平衡。人均住宅建筑面积32.9平方米只是平均数，不是每个家庭都有如许的居住水平。有的家庭可能拥有多套住房，而有些家庭仍在为如何拥有一套住房而忧?。

　　三是不同城市、不同区域的住房市场发展不平衡，近些年分化趋势日益显明。京沪广深等一线城市以及一些省会等二线城市住房需求增加快，供求矛盾仍比较严重，房价上涨幅度较大。而一些三、四线城市的住房供求矛盾已大大缓解，有的城市供求趋向平衡，有的城市住房贩卖速度显明放缓，去库存压力赓续增大。

　　大城市房价为何边控边涨？

　　城镇化快速推进导致刚需激增，信贷政策又较宽松，而地皮供应相对不足，加剧供求矛盾

　　记者：住房市场分化中最令人头疼的是一线大城市房价过快上涨。今年初，国务院针对房地产市场的凸起题目出台了“国五条”，社会上普遍认为楼市进入了更为严峻的调控期。为何房价仍随着调控屡屡蹿高？

　　任兴洲：客观讲，2010年以来房地产调控照旧取得了比较显明的成效，在部分城市限购政策和差别化利率等政策的作用下，谋利性需求得到肯定程度的遏制，也曾一度控制住了房价快速上涨的势头。

　　从2012年下半年开始，一线城市和部分二线城市的房价确实出现了显明反弹，供求矛盾比较严重。我认为，当前房地产市场形势是由多种因素决定的，甚至可以说是当前经济发展和体系体例机制中的诸多矛盾集中表现在住房供求和房价上。

　　大城市房价较快上涨，一方面是城镇化快速推进，城市刚性住房需求快速增长的缘故原由；另一方面，是货币和信贷较为宽松，利率下调，而实体经济回升缓慢，大量信贷流向了房地产市场。同时，地方地皮财政的实际体系体例导致卖地冲动较大。因为地皮供应相对不足，而需求十分茂盛，地价大幅上升，又影响了人们对房价上涨的预期，使供求矛盾进一步加剧。

　　当然，一线和二线城市供求矛盾凸起、房价快速上涨与公共服务资源配置不均等也有直接关系。大城市产业聚集度高，就业机会多，教育医疗资源好，居民可以分享的公共服务更多，从而形成了人口的更快速聚集，刚性住房需求天然会快速增加。而住房供应又不能及时跟上，就加剧了供求矛盾，造成房价的较快上涨。

　　记者：楼市分化的另一边是三、四线城市市场萎靡，像温州、鄂尔多斯等城市曩昔几年也经历了房价暴涨，今年却出现了房价回落甚至“弃房”征象，怎么看待这些地区的房地产泡沫题目？

　　任兴洲：房地产开发也必须遵循市场规律。一些城市出现上述题目，根本缘故原由是违反了规律，住房供应已经紧张超出了有用需求。前些年房价大幅上涨重要靠谋利性需求支持，泡沫在赓续积累。当供应显明大于求，分外是当地实体经济回落，资金出现严重时，每每就是泡沫破裂的时候。有些人口只有100多万的城市，近年房屋完工量却接近甚至超过北京的供应量，市场如何消化呢？

　　如今不少三、四线城市也面临较多纠结。一方面住房贩卖缓慢，去库存压力很大；另一方面因为经济社会发展和基础设施建设必要地皮财政来平衡，当局仍需赓续地向市场出售地皮，进而会带来更多的住房供应，加剧供过于求的趋势。现实上，越是当房地产供求平衡或供大于求时，房地产泡沫危急产生的概率越大，进而极易引发金融风险。

　　必要强调的是，房地产市场发展与产业发展密切相干，没有产业支持就留不住就业人口，就缺乏刚性需求。离开本地产业发展与人口聚集程度的房地产开发，不顾客观现实的人为“造城”，必然加大泡沫风险。

　　楼市调控如何完美？

　　调控政策更有针对性、更邃密化的同时，深化体系体例改革，建立楼市调控的长效机制

　　记者：从统计局最新数据看，市场分化仍在加剧。9月，一线城市房价同比涨幅均超两成，不少城市完成今年的房价调控目标特别很是困难，而另一壁，温州房价仍在“跌跌”不休。面对这种情况，房地产调控政策应该有哪些调整？

　　任兴洲：随着房地产市场分化趋势的展现，各地市场重要矛盾已不尽雷同，因此房地产调控也必要赓续完美，全国“一刀切”的政策应削减。在控制谋利性需求，知足合理住房需求的同一调控总基调下，不同城市的调控政策必要更有针对性，更邃密化。

　　目前调控的重点应是那些市场需求量大，房价上涨较快，且有谋利需求伺机而动的一线城市和部分二线城市。

　　从供应管理看，一是要加大住宅地皮供应。目前一线城市“地王”频出，楼面价格屡创新高，造成了社会恐慌情绪。楼市上涨预期越强烈，大家越抢房子，购房年龄越年轻化，这种对将来需求的透支将使本已严重的供求关系落井下石。因此，在加大地皮供应的同时，要调整地皮供应结构，进步住宅地皮供给的占比，促使地价涨幅回落，稳固开发企业及百姓的房价上涨预期。二是要继承增强保障房建设，使保障性住房与住房市场有机结合，解决低收入家庭因房价过快上涨而无法购房的居住难题。

　　从需求管理看，一是要加快超大城市和特大城市中间城区功能的疏解。尽快指导部分产业向周边的卫星城镇转移，从而带动就业人口转移，减缓城市住房需求压力，同时促进公共服务资源的均衡配置。二是应实施中性的住房金融政策，给市场一个稳固的住房金融政策预期。从各类政策结果来看，信贷政策对居民购房具有直接的、较强的影响力，因此，稳固住房金融政策是保持楼市稳固的紧张因素。三是尽早扩大小我住房房产税改革试点范围。

　　房产税出台不可能包治房地产市场的所有题目，但它可以使住房购买、出让、交易、持有环节的税收结构更加合理和平衡，对于谋利性需求也将具有肯定的遏制作用。进一步扩大试点，应该选择在那些住房市场题目比较凸起、房价上涨比较快的一线和二线城市尽早推开。

　　房地产市场受到诸多因素的影响，要走出楼市迷局，就要建立楼市调控的长效机制，就要寄托深化体系体例改革，完美相干政策。例如促进金融、信贷政策的完美、城市化进程的合理推进和城市功能的合理配置、实现公共服务的均等化，促进地皮出让制度、户籍制度以及财税体系体例的改革。