２０１１年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：１月成交明显萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。

　　“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士透露表现，随着紧缩政策陆续实行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到肯定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个必要迫切解决的题目。

　　楼市又现“蹦极”　重压之下“走低”

　　跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年１２月尾还火爆非常，但自今年１月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

　　上海永庆房屋的数据表现，１月份上海一手住宅成交量环比下跌２３％；均价为２２９９２元，环比降落５％。１月份上海有３４个住宅项目开盘，环比削减４７％。

　　一些住宅中介营业员说，由于二手房营业清淡，春节前很多营业员提前回老家过年。春节期间，上海楼市更遭“冷遇”。上海“网上房地产”统计数据表现，６日和７日两天预售的一手商品房分别只有５套和４套。

　　“今年春节，现实签约量较去年同期降落四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。２月１日至９日，北京市房地产交易管理网体系因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入障碍，这意味着２月上旬北京几无新盘入市。

　　上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据表现，今年１月监测的３０个城市中，有２３个城市一手住宅成交量环比下跌，其中１５个城市跌幅超过２０％，大连、长沙、包优等跌幅超过５０％。

　　业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在当局持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。今年２月，上海、北京预计开盘住宅项目较少，现实开盘量可能更低。

　　“从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能降落六七成。”上海中原地产区域总监范成章说。

　　但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有显明松动。有关人士认为，交易量的降落能否变化为实实在在的房价降落，将取决于“最严调控”政策的持续性和实行力。

　　“最严调控”持续升级　房价有望“合理调整”

　　种种迹象表现，由于楼市调控离预期目标尚有距离，２０１１年的调控进一步升级。

　　根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将执行限购的城市已达３６个。按照新一轮调控政策要求，执行限购政策的城市预计还要翻一番。

　　与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海２月１日出台调控细则规定，对已拥有２套及以上住房的户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非户籍居民家庭等，“停息在上海向其售房”。

　　除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率１．１倍”的新规已开始实施。现实上，首套房贷也离别优惠利率。

　　在中间当局的调控之下，地方当局将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会宣布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相干目标的地方当局，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的实行将更为踏实，“见效”也当更为显明。

　　“新一轮调控周全收紧开发商的资金来源，市场洗牌在所难免。”戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏说，假如一系列政策严酷实行，调控成果会渐渐展现。近期已有部分房企通过探求股东入股、项目转让等应对资金困局。

　　“今年楼市降温程度将显明大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭透露表现，全国７０个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增加，年内多个月份房价会出现环比负增加。部分房价偏高的大城市，房价将出现肯定幅度的“合理调整”。

　　避免误伤“合理需求”　切实给力“保障房”

　　记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到肯定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛明显进步，房租价格也大幅上涨。买照旧不买，租照旧不租，不少人面临“两难”困境。

　　上海白领陈树哲一向希望能在房价降落时买房自住，不过他发现眼下买房门槛显明进步了：首套房贷８５折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次进步。他算了一下，“叠加”效应之下，如今申请１００万元、２０年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。

　　而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。陈树哲租住在浦东南泉北路的一套一室户，目前月租金２３００元。租约将于４月尾到期，房东已多次“打预防针”：假如想续租，房租要涨几百元。

　　近期，一份对全国３１个省份４０６０名租房者的调查表现，８１．６％人的觉得去年房租上涨幅度较大。一些房产中介的统计表现，部分城市去年房租涨幅超过１０％。因为调控持续、需求增长等因素，今年房租预计将继承上涨。

　　“加息通道中，将来还款压力会继承增长，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，２０１０年热点城市的楼市投资客比例已显明降低。因此，往后调控必要理顺需求结构，针对自住需求和投资、谋利需求的不同特点“区别用力”。

　　国家行政学院经济学教授张孝德透露表现，往后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增长对自住性需求的有用供应。另一方面，在炒房资金渐渐离场后，应渐渐改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。（新华网）