鼓励刚性需求 会否抬高房价？

　　【消息背景】

　　日前，扬州出台规定，对小我新购买的制品住房，给予房款4‰—6‰不等的奖励。扬州方面称，政策是为了鼓励市民购买精装修房，推动住宅产业化和建筑节能，但仍然未能平息公众对于此举在于救市的猜测和质疑。

　　一段时间以来，各地陆续调整了一些购房优惠措施。

　　马鞍山对自住性住房需求者与高条理人才购房给予所纳契税100%补助；重庆、杭州对购房者进行补贴；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策、上调可贷款额度；北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽通俗住宅标准。

　　应该如何看待这些政策？是鼓励刚需，照旧托高房价？知足刚需和克制房价过快增加之间，存在矛盾吗？鼓励刚需和维护调控成果之间的关系，应该如何处理？

　　一 问　政策微调是放松调控吗

　　编辑：近期，各地陆续出台的购房优惠措施，如广州、武汉等调整了公积金的有关规定，被视为刺激刚需。如何评价这些措施？

　　李刚：有媒体称，广州调整公积金的有关措施，首套房90平方米以下最低可用两成首付。这是一种误读，广州公积金贷款严酷实行住建部政策，目前并无转变，即：对购买首套房且建筑面积在90平方米以下或按规定购买经济适用住房的家庭，首付比例不低于20%；90平方米以上，首付比例不低于30%。

　　王炜：粗略统计，截至目前，全国已有超过30个城市出台了房地产调控的微调政策，大多数表现了“克制谋利、鼓励消耗”的特点，优惠政策也重要针对购买第一套房的购房需求。

　　细看这些措施，马鞍山对自住性住房需求者与高条理人才购房给予所纳契税100%补助；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策、上调可贷款额度；北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽通俗住宅标准；芜湖出台购房减税等。

　　成都等松绑限购和芜湖对购房者减税等政策，很快就被叫停了。北京、天津等严酷限购的城市，通过调整通俗住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求的税费负担，政策可以继承实行。

　　由此可以看出，只要限购、限贷不松动，对首套房、自住型需求给予更多支撑，政策微调是被认可的。

　　编辑：这些措施，有借机托市的意味吗？

　　王炜：无论出台这些政策的本意如何，在当前房地产调控的关键期、敏感期，都会被公众和媒体解读为借机托市、放松调控。在详细操作时，也的确有放松调控的可能性。

　　一些地方，经济发展长期以来形成对房地产业的过度依靠，使得这场严峻的房地产调控中，当局比房企更快也更深切地感受到切肤之痛。压力之下，确实有放松调控的愿望。即便是限购政策，在一些城市，操作环节也存在漏洞和实行不到位的情况。　

　　二 问　严酷调控会误伤刚需吗

　　编辑：从近期走势来看，经过几年来的调控，市场中的投资谋利型需求被挤干了吗？从成交来看，重要是刚需购房吗？

　　王炜：通过严酷的限贷、限购政策，对房地产市场的投资谋利型需求起到了显明的克制作用。尤其是在一线城市，这种效应更加显明。北京市有关部门的官员分析房地产市场时，就指出如今市场的投资和谋利性需求基本被挤出。

　　由于商品房自然有投资品的属性，对于投资和谋利性需求也应该分开来看。那种买多套房、短期炒房的谋利型需求应该果断克制，但要挤干楼市的投资型需求是不可能的，也是不需要的。应当通过房产税等措施，指导住房投资从曩昔短期买卖获利，渐渐转向靠持有、出租获取投资收益，现实上也能指导市场租赁房的供给量增长。

　　李刚：在严峻的限购政策下，投资、谋利型需求一定是受到克制的，但假如说市场中的投资谋利型需求被挤干了，则未必。

　　据了解，许多城市的限购政策中，本地户口的家庭可拥有两套房，外埠户口的凭借纳税证实或社保证实可购一套房。不少地方因此出现了倒卖纳税证实或社保证实的征象，有些二手房中介更是离谱地吸纳外埠户口客户为“员工”，给他们办纳税证实或劳动关系。从这个状态恐怕可以推断，投资、谋利型需求仍然是存在的。

　　编辑：严酷的调控措施，会不会影响刚需购房者？分外是一些改善型的购房需求，会不会受到克制？

　　王炜：显然会。之前调控基本是无差别的袭击，并没有有用手段甄别购房需求的类型，只是以套数和户籍这种相对简单的体例。最受克制的应该是盼望以小换大的改善型需求，受限购的影响，几乎无法实现，但这也是刚性需求。

　　三 问　释放刚需会托高房价吗

　　编辑：国家一向明确透露表现，要知足公众的自住需求。假如刚需集中入市，会不会让正处于下行通道的楼市，重新热闹起来，进而推高房价？

　　王炜：房地产市场是一个“买涨不买跌”的市场，没人会真等到明确的房价触底。

　　各地纷纷出台支撑刚需的政策，尤其是今年以来银行的信贷比较宽松，为市场释放了流动性。同时，包括恢复首套房贷利率优惠在内的措施，降低了购房者的购房成本，的确有推动房价反弹的风险。这些政策，对购房者预期的改变伟大。许多持币观望的购房者，会忧虑房价反弹而发急入市，从而推高房价。

　　事实上，支撑刚需的政策出台，让房价止住了大跌的势头。在北京市场上，涨价项目重要照旧曩昔大跌的项目。这注解，有了成交量，资金压力缓解了，就可以渐渐开始上调价格。

　　编辑：这会不会影响目前已经取得的房地产调控结果？鼓励刚需和维护调控成果之间的关系，应该如何处理？

　　李刚：各地调控，大多是限购和限价两种手段。限购的城市，已将炒房客排除在外，即使刚需能够推动商品房贩卖价格，推动也有限，不太可能激起市场大的波澜；但对于一些限价的城市，或者没有采取房地产调控政策的城市，则必要郑重，由于政策自己就没有厘清市场上的谋利举动。

　　一些执行限购的城市，在不影响调控大局的情况下，鼓励刚需并无妨害，但这种鼓励也非无节制无底线。假如有些地方当局打着“鼓励刚需”的旗号，行给房地产市场“输血”之实，目的在于激活房地产市场和地皮交易市场，则需严酷禁止。

　　王炜：我们如今所说的“刚需”，会不会客观上带来房地产市场的繁荣，取决于各地方当局给予房地产市场的暗示、市场的走向、楼盘的升值前景等。在政策严峻、市场走向不确定的情况下，这种刚需不大容易释放。只要限购、限贷的大原则不变，房价大幅反弹的基础就不存在。（人民日报）