据国家统计局宣布的全国70个大中城市住宅贩卖价格变动情况，7月新居价格环比上涨的城市由6月的25个上升至50个，二手住房价格环比上涨的城市也由6月的31个增至38个。可以说，7月份房价出现全国性的“普涨”，是二季度以来住房需求急剧释放的集中反映。但随着购房动能削弱，且经济下行压力不减，预期将来楼市随时可能出现变盘。

　　首先，楼市前期“量价齐升”并未带来预期的房地产开发投资增加，这注解房地产开发企业对将来楼市运行的预期总体较为郑重。2012年1至7月，全国房地产开发投资同比名义增加15.4%，增速比1至6月份回落1.2个百分点；其中，住宅投资同比名义增加10.7%，增速比1至6月份回落1.3个百分点。无论是地皮购置面积照旧新开工面积，均出现了显明回落，反映出当前房地产开发企业投资开发意愿存在不足。这显然与“房价上涨预期上升”以及“恐慌性购房需求入市”的观点相背离。事实上，经过近四个月喧哗，8月份全国楼市重归于镇静。据中介机构市场研究，43个重点城市8月份前两周的成交量环比降落了5.8%。7月份，全国房地产开发景气指数为94.57，比上月回落0.14点。

　　第二，经济下行压力不减，房价上涨基础被减弱。从7月份宏观经济运行数据看，工业增长值、进出口、信贷等数据均弱于市场预期，反映出经济仍然面临下行压力。从各国情况看，宏观经济平稳较快增加是房价上涨的基础。宏观经济增加放缓，企业红利降落，居民收入增加放缓，势必削减房地产购买需求，进而带动房价回落。2007年以来，美国经济增加放缓，房价出现了绝对降落。

　　第三，楼市去库存压力依然不减，房地产开发企业资金面总体较紧。7月末，全国商品房待售面积31667万平方米，比6月末增长259万平方米。其中，住宅待售面积增长88万平方米。如此规模重大的库存以及库存占用的资金规模，仍是当前开发商经营面临的重要困境。据半年报表现，万科6月末存货值由年初的2083亿元上升8%至2264亿元，位居各大房企之首。在万科各类存货中，已竣工开发产品(现房)81.9亿元，占比3.62%，较2011年同期的2.8%略有提拔。因此，下阶段加快去库存化进程，加大资金回笼，仍是房地产开发企业的重要经营策略。

　　当前，由高房价带来的高租金征象，已经紧张阻碍了企业投资和再投资的进程；与此同时，高房价大幅侵蚀居民购买力，是制约内需扩大的紧张停滞。因此，房价停涨或适度回落，吻合稳增加的要求。分外是当前楼市需求有可能随着经济增加放缓出现显明萎缩，用今年房地产投资开发降落来分析将来楼市供不应求，进而得出明年房价将会上涨的观点值得商榷。目前，综合各方面情况看，中间对房价上涨已保持高度小心。在新一轮调控预期下，将来房价和交易量同时上涨的情况不太可能出现。在宏观经济困难仍将持续一段时间的情况下，不排除将来房地产开发企业采取“现金为王”抵御性策略的可能性。所以，要岑寂思考当前房地产市场的“普涨”局面。（经济参考报）