近日，担任绿城中国承销团之一的摩根大通表示：“绿城中国成功发行约4亿美元的高息债券，此次融资规模超过其IPO时的26.7亿港元。”

作为浙江首家在香港上市的房地产企业，绿城中国控股有限公司(下称“绿城中国”)刚刚上市不足4个月又开始一次大规模的再融资计划。不能不令人刮目。

绿城将把这4亿美元的高息债券用之何方？设问于此，自然联想到9月29日，绿城与滨江房产联手36亿元拿下杭州“杭汽发地块”地块的事项。

位于杭州市武林门附近150亩地的“杭汽发地块”可谓杭州市中心的绝版地块。在宏观调控的背景下，尽管房地产商们的拿地热情多有受挫，但此次地块的角逐依然激烈。绿城与滨江组成的联合体，是在经过19轮的竞价后，抛出36.3亿的天价，才镇住了实力雄厚的外资企业香港华润置地，成为得主。

绿城、滨江的联袂胜出，被认为是浙江本土房地产企业在家门口打的一场反击战。随着宏观调控的“紧箍咒”越念越紧，许多浙江本土房地产企业都感到了资金链绷紧的风险；与此同时，越来越多的境内外大鳄在扑向杭州。这一次绿城、滨江联手拿下36亿的大单子，后续还有30亿的配套资金投入足以证明浙江本土企业有做一个近百亿项目的操盘能力。

那么，绿城在“杭汽发地块”中到底能赚多少？这里有这么几个参数：楼面均价10869.70元/平米，周边物业在二手房市场已卖到20000元/平米以上；若以每平米赚上一万来计算，那么绿城和滨江从这个体量33万方的项目中，能够获利33亿。

利润虽然诱人，但人们不免要为这两家企业操盘“杭汽发地块”近100亿元资金捏一把汗：毕竟，在土地招拍会后，土地与土地款之间有一个“一手交钱、一手交货”的问题；更惶论国家建设部等部委时不时吹响楼房“揭顶才能预售”等号角。

有坊间传闻，绿城与滨江此次拿地原来是有全球最大的水电建设集团——中国葛洲坝集团公司作后盾的，早在今年8月，绿城就与后者签署过战略合作协议。但在绿城滨江“揭榜”“杭汽发”之后，“战略合作协议”还只是战略层面的。原先的如意算盘落了空。

假设这个传闻属实，这事若换了别的开发商，大体也只能抓瞎了。而绿城，因联姻国际财团、香港上市等资本动作而炼就了熟练财技的浙商，已然从“草根”转型为资本浙商。短短的1个多月就用高息债券搞掂难关。

如此，绿城中国今年以来在资本市场的融资额已近10亿美元，其中包括今年年初通过私募和可换股债券进行的1.5亿美元融资，7月份近4亿美元的IPO融资和此次的高息债券融资。其浙江房地产老大的位置看来已经无人能撼。

然而，越来越高调的浙商也许不知道：即便是浙江房产老大的绿城，在广东地产商的排名中大概只能排到第10位。原因是广东前10位房地产商早就是上市公司，利用资本之浆做大产业，这在地产粤商那里早就是轻车熟路的事情。

以《观澜湖2006胡润百富榜》为例，广州有四大地产集团掌门人跻身百富榜前十名：合生创展董事局主席朱孟依以165亿元财富位列第3；雅居乐的陈卓林家族以136亿元名列第7；富力地产联席董事长张力以108亿元名列第9；恒大集团董事局主席许家印以100亿元名列第10。以上四位地产集团掌门人无一不熟谙资本之道，无一不行事低调、务实。

从这个意义上说，绿城的资本之旅实在是浙商在粤商之后的一次“补课”，这一课对于广大浙商来说，意义深远。但同时，也许还必须提醒包括绿城在内的房地产商在大踏步发展的时候必须看看天象：

没有了楼市价格猛涨的大势，没有了土地价格的空子，即使是专业做房产的商人和懂房产的银行家联手解决了融资瓶颈，仍然不能更改房地产市场正从卖方市场转向买方市场的局面。

绿城，下一次出手时是否该更谨慎一些？毕竟，无论摩根大通的投资回报率还是高息债券的利润率都不是“省油的灯”。